Грешки, които не трябва да допускат наемодателите!

Много често съм чувал тезата, че рентиерството е най-лесния и ’’ най-сладък’’ бизнес. Разбира се,, не съм съгласен с тази теза и по-долу ще се опитам да я оборя.
Всеки, който желае или вече е започнал да се занимава с този бизнес, трябва да знае, че той не е по-различен от всички останали – съществува силно конкурентна среда, има наличие на много участници, капиталоемък е, изисква сериозно наличие на специализирани знания и компетенции, нужен е достъп до информация, подвластен е на икономическите цикли, малките грешки водят до големи загуби и много други.
Хората, които са се заели с този бизнес и не осъзнават горното, обичайно правят следните основни грешки, които в някои случаи са фатални:
1. Използват т.нар. „емоционален подход” при определяне на цената на наема и останалите условия за наемане. Повярвайте, в моята16-годишна практика съм се сблъсквал с невероятни примери за „прилагането” на този метод. Основното следствие от използването на метода е свеждането до минимум на реалните възможности за отдаване на имотите, от което следва нереализиране на необходимата доходност от инвестицията, което от своя страна неизменно резултира в загуби.
2. Липсата на пазарна информация за вземане на решение и правилното определяне на наемната цена. Често, източниците на информация са осреднени цени от сайтове за оферти. Грешката тук е, че това не са цени на реално сключени сделки, а само офертни стойности, както и факта, че не се вземат предвид спецификите на конкретния имот и заобикалящата го инфраструктура. Много често, наши клиенти се сърдят, когато оценим имота им на по-ниска от желаната от тях цена. Важно е да се знае, че най-голямото предимство на сериозните консултантски компании е наличието на точна информация за реално сключените сделки, познаването на пазара и най-вече – познаване нагласите на клиентите.
3. Непознаване нуждите на клиентите. Нуждите, нагласите и потребностите на клиентите са динамични. Подобно на практиките в цял свят, където те са обект на изучаване и анализиране от страна на множество институти, и в нашата компания тези нагласи и потребности са обект на дефиниране и задълбочен анализ в специално създаден за целта отдел.
4. Липсата у някои наемодатели на елементарни икономически познания за определяне на доходност и цена. Най-лошият вариант е този, при който наемодателят дори не се вслушва в анализите на професионалистите.
5. Съсредоточаването само върху размера на наема при воденето на преговори. Условия като срок, актуализация, неустойки, прекратяване на договора са от изключителна важност за успешното последващо управление на процеса.

Лято 2009 - СЪВЗЕМАНЕ!

Здравейте,

Лято 2009 е доста ''хладно'' за пазара, цените и сделките с имоти! Толкова ''хладно'' не е било от 5-6 лета.

Хубавото на ''хладното'' време е, че помага на ''прегрелите'' да се охладят и СЪВЗЕМАТ.

Радвам се, че това се случва и в нашия бизнес, на пазара на имоти в България. Ръстът на цените продължи толкова дълго, че някои си помислиха, че ще е вечно. Но пък беше хубаво, нали! Обаче тези помисли доведоха до не чак толкова хубави резултати. Доведоха до много и...голяма част от тях неуспешни проекти. Единствената логика поради, която тези проекти се случавха, бе самия ръст на цените. Това е необходимо условие, но за съжаление на многобройните ''инвеститори'', НЕДОСТАТЪЧНО! Липсваха многото още задължителни условия-предварителни проучвания на местните пазари, бизнес планове, проучване на нагласите на таргетираните групи клиенти, анализи на макро средата и т.н.

Поне 60-65% от проектите в страната бяха насочени към спекулативните купувачи, а не към ''твърдите ядра'' с ясни жилищни и бизнес нужди. В началото този подход не бе лишен от успех, но естествената последваща логика на процеса изненада болшинството ''инвеститори''. За съжаление сега някои от тях плащат цената на мазохистичното си отношение към собствените им вложения.

Лято 2009. Като, че ли преминахме от фаза нокаут към фаза СЪВЗЕМАНЕ. СЪВЗЕМАНЕ не на цените и броя на сделките, а на ПОВЕДЕНИЕТО И ОТГОВОРНОСТТА ни като инвеститори, консултанти, брокери, архитекти....

А това е важна крачка! Защото се задава следващият цикъл. И се надявам всички да бъдем по-мъдри. По-мъдри, а не по-хитри!

Здравейте,

Създавам този блог за всички, които се вълнуват по някакъв начин от бизнеса с имоти, от развитието и динамиката на пазара, от факторите, които му влияят . Надявам се, че ще успея да провокирам коментарите и обсъжданията на хората, които ще четат публикациите. Очаквам това да са както хора от бранша, така и икономисти, потребители, държавни служители.

Целта ми е да насоча вниманието Ви към добрите и успешни практики в бизнеса, към лоялните и честни отношения към клиентите, обществото, държавата и нейните органи. Ще коментирам наличието или липсата на професионализъм, на отговорност, на зачитане правото на собственост.

За съжаление съществуват и проблеми, които отдавна пречат на нормалното функциониране на пазара, практики които отблъскват потребителите, бездействие на държавни органи по отношение на груби нарушения от някои участници в бизнеса.

Ще публикуваме материали, в които ще сравним правилата в бизнеса с имоти в България и останалите развити пазари.

Ще анализираме пазара, цените, факторите. Ще споделям моето и на колегите ми мнение за очакванията, тенденциите за развитието на пазара. Считам това за неоходимо, тъй като в последните години в различни медии, все по-често срещам мнения на "професионалисти", които граничат с абсурда или просто са елементарни опити за манипулация на пазара.

Важно е да знаете, че създаването на този блог и увереността ми да пиша по тази тематика се дължат на самочувствието, че за почти 20 години активно участие на този пазар притежавам богат опит, голям обем знания и компетенции. Разбира се, няма да пропусна да спомена, че ще разчитам и на помощта на всички мои колеги в централата и офисите на компанията. Без тяхната целенасоченст и професионализъм едва ли Форос би била същата компания.