Паспортизацията на сградите не е формално изискване

През последните години темата за безопасността, поддръжката и годността на сградите интересува все повече хора. Една от причините за това е, че мнозинството от българските семейства притежават собствено жилище. По този показател България е сред първенците в света. Въпреки това дълго време нямаше стройна система, която да определя кой, кога и как трябва да поддържа сградите и от конструктивна, и от естетична гледна точка.
Според сега действащия закон всяка постройка трябва да има технически паспорт, за да се докаже годността й за експлоатация. Изготвянето му се възлага от собствениците на сградата и е за тяхна сметка. В паспорта се отразяват типът и качеството на конструкцията, качеството на строителните материали, сертификати за всички видове съоръжения, състоянието на електрическата, водопроводната и други инсталации, както и много ясни параметри кога и как тези системи подлежат на обследване, реконструкция и обновяване.

В паспорта се отразяват всички извършени реконструкции, общи ремонти и преустройства, т.е. цялата история на сградата. Техническият паспорт се съставя от консултантска фирма с лиценз или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Изготвя се в два оригинални екземпляра: по един за възложителя (т.е. за собствениците на сградата) и за главния архитект на района по местоживеене. Заверено копие от паспорта се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

При новите сгради техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация от лицето, упражняващо строителен надзор. В този случай паспортът е част от документацията, необходима за получаване на акт 16. В него са описани сертификатът на вложените материали, времето, през което трябва да бъдат извършени основни и текущи ремонти, на колко години трябва да бъде обследвана конструкцията.

При старите сгради паспортизацията се прави въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа. Актуализира се в случаите на основно обновяване, реконструкция, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на съществуващ строеж или на част от него. Инициира се от собствениците на сградата.

В Наредба № 5 от 28 декември 2006 г. са описани процедурите и сроковете за изготвяне на техническите паспорти за съществуващи сгради. Масовите жилищни сгради над 5 етажа или над 15 м височина (на кота корниз) трябва да се паспортизират до 31 декември 2012 г. По-ниските жилища – от 3 до 5 етажа или с височина от 10 до 15 м имат на разположение времето до 31 декември 2014 г. А за най-ниските жилища - до 3 етажа или до 10 м срокът е до 31 декември 2016 г.

Много е важно да се знае каква е ползата за собствениците от наличието на технически паспорт. На първо място, този документ е единствената обективна оценка за техническото състояние на имота. При всички сделки за покупко-продажби на недвижим имот купувачът би трябвало да изисква и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н.

Аналогично е положението на наемателите, които желаят да се убедят в изправността на сградата, в която ще пребивават. При ипотека на имота техническият паспорт е основа за изготвяне на пазарната оценка от експертите на банката. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция по-висока реална стойност на имота.

Напоследък възникнаха въпроси кой носи отговорност, когато непригодна частна сграда причини наранявания и материални щети. Българското законодателство е предвидило солидарна отговорност между собственика и този, който има надзор върху сградата (разглеждана в случая от правото като вещ). Кой обаче носи отговорността за осъществяване надзор върху вещта? Надзор има не този, който фактически надзирава вещта, а този, който я надзирава по такъв начин, че извлича нейните полезни свойства, защото отговорността се крепи на идеята за риска, на идеята “комуто ползите, нему и тежестите”. Наличието на вредата от действието на една вещ показва, че нейният собственик е бездействал.

Отговорността за вреди, причинени от вещи, се счита за безвиновна обективна отговорност. Собственикът на вещта и лицето, под чийто надзор се намира вещта, могат да се освободят от отговорност за причинените от вещта вреди само ако те са резултат от непреодолима сила или са причинени при изключителна вина на пострадалия или трето лице.