Просторно..за основните задачи пред бранша и НСНИ. И малко за пазара.../Интервюто е публикувано във в.Строител/

Г-н Ганев, поздравления за избирането Ви на отговорната позиция – председател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ). Досега бяхте зам.-председател на УС на НСНИ, добре познавате спецификите на ръководната работа и проблемите в бранша. Какви ще са Вашите приоритети начело на организацията? Три мандата заемах длъжността зам.-председател на УС на НСНИ, което е едно от най-старите браншови сдружения в страната и е най-голямата представителна асоциация на агенциите за недвижими имоти в България. През миналата година чествахме 25-годишен юбилей. Това предполага сериозни традиции и много ясно отношение на членовете към основните цели на организацията. Приоритетите, които са залегнали в програмата ни за следващите две години - в рамките на мандата 2018 – 2020 г., са свързани с главните задачи, записани в Устава на НСНИ. Най-важната ни цел е да увеличим членовете на Сдружението и да развиваме регионалните ни структури. Ще насочим усилията си и в регулацията на имотния пазар, която винаги е била важна тема за нас, но въпреки работата ни в това направление засега не сме постигнали успех. На няколко пъти бяхме близо до приемането на Закон за дейността на брокерите - либерален норматив, свързан със създаването на регистър и контрол на входа на хората, които се занимават с тази професия – на знанията, уменията и компетенциите им. С приемането на закона потребителите ще получават отлична услуга с гарантирано почти еднакво качество. Нещо, което на този етап не се случва на пазара като цяло, въпреки че от 17 – 18 години членовете на НСНИ работят с етични правила. Обичайно 99% от жалбите, които постъпват в Националното сдружение от потребители, са за дейности, извършени от компании, които не са в НСНИ. Агенциите ни сами се поставят доброволно под контрола на етични правила. Във фокуса на новия Управителен съвет ще е запознаването на потребителите с добрите практики и с това какво трябва да очакват от една компания за недвижими имоти. Знаете, че в последно време масово се използват лоши практики, свързани най-вече с маркетирането на имоти като фалшиви оферти, заблуждаваща реклама. За съжаление това се случва твърде често през последните няколко годни, когато пазарът е динамичен. Реално броят на фирмите, които използват подобен род практики на пазара, е много малък, но те сериозно уронват престижа на нашата професия. Болшинството от колегите, може би над 90%, се опитват да работят коректно според знанията, опита и уменията си. Най-сериозният проблем на нашия пазар е, че потребителите излизат много рядко на него и обикновено нямат пълна информация за това какво трябва да получат, какъв е процесът и по какъв начин да изберат партньор за покупко-продажба или наемни отношения. Капанията ни „Избери брокер, а не обява“ пожъна големи успехи и ще я продължим и в бъдеще. Важна част ще бъдат и обученията на Националната академия на НСНИ, която работи много активно в последните 5 - 6 години. Имаме лиценз от Министерството на образованието и разполагаме с екип от професионални академични преподаватели, с богат практически опит. Ще продължим да организираме и много курсове и семинари в страната. Създаването на MLS системата за по-ефективни и бързи продажби на недвижими имоти също е ключова тема за нас. Това е платформа за продажба на недвижими имоти чрез споделяне на оферти между брокерите, членове на MLS – един е сключил договор за изключителни права, а останалите му сътрудничат с цел реализиране на сделка при най-справедливи условия за страните. Имаме доста сериозен напредък в това направление. Сред основните ни задачи е и доброволният професионален регистър, който също е на финала. Смятаме, че до края на годината ще стартираме платформата. В общи линии искаме да налагаме правила и да използваме международните стандарти, докато се случи регулацията на пазара. НСНИ е единственото сдружение, което е част от Международната коалиция за етични стандарти (IESC), чиито правила залегнаха изцяло в нашия нов Етичен кодекс. С какво е по-различен новият Етичен кодекс на Сдружението, който приехте на Общото събрание на НСНИ? Разбира се, той стъпва на стария Етичен кодекс. В основата му са залегнали десет правила на IESC. Най-важното е, че сегашният кодекс е много по-синхронизиран с настоящото време и дух на пазара, със съвременните казуси – както между компаниите, така и в интерес на потребителите. Главната цел на Етичния кодекс винаги е била интересът на клиента, който ние без изключение трябва да поставяме на първо място, и след това на компанията. В това отношение има някои промени. Те са свързани с даването на информация за всяка една нова оферта на собственика, за да може да вземе най-доброто за него решение дали да продаде и на кого да продаде. Правилата, които приехме, са много и тепърва ще въвеждаме и спазваме. Етичният кодекс на НСНИ е една протекция за всички потребители, допълнителна защита, която със сигурност би трябвало да дава повече спокойствие на хората, които изберат за партньор фирма член на Национално сдружение недвижими имоти. На какъв етап е проектът на Закона за брокерската дейност, по който работите от дълго време, той променя ли се през годините? През 2010 – 2011 г. подготвихме настоящия проект на закон. Да, имало е изменения, но характерът на норматива е един и същ. 2013 г. бяхме постигнали почти пълно съгласие сред институциите и получихме тяхната подкрепа, като те имаха само забележка по отношение на минималните хонорари, които бяхме включили. Този параграф беше коригиран. Направихме промяна и през 2017 г., свързана с новостите на пазара. В момента имаме напълно готов проект на Закона за брокерската дейност, който считаме, че може да се разгледа от заинтересованите страни. Смятаме да подновим по-активно работата по предлагането на една напълно либерална регулация на пазара. Искам да подчертая, че нормативът по никакъв начин не затваря бизнеса. Всеки, който в момента извършва дейност в сферата, ще може да продължи да го прави, като няма да има пречка и за навлизането на нови хора и компании на пазара. Ще има регистър, който ще се води от камара, и контрол на знанията. Камарата ще бъде създадена от целия бизнес, тя няма да има нищо общо с НСНИ. Проектът на закона е качен на интернет страницата на Сдружението и може да бъде видян от всеки. Какво решихте по време на първото проведено заседание на новия УС? На него се съсредоточихме върху нашата двугодишна програма, която приехме на Общото събрание и върху разпределението по основните насоки от дейността на Сдружението. Създадохме съвети в УС, които ще си имат отговорници и те от своя страна ще създадат работни групи, отговарящи за различни програми. Един от членовете ни ще се грижи за връзките с държавните институции и сродните браншови организации, като Камарата на строителите в България (КСБ), Камарата на архитектите, Камарата на оценителите. Разбира се, избрахме зам.-председатели на НСНИ – Ирена Перфанова, която беше председател на УС на Сдружението през последните два мандата, и Александър Бочев, който вече трети мандат е в УС. Опитахме се да анализираме нови възможности за осигуряване на приходи за нашата организация, тъй като членският внос е доста нисък и имаме сериозен дефицит. Винаги сме се опитвали със стопанска дейност да намерим финансов баланс. Обсъждахме и проекта за MLS системата. Ревизирахме календара за събитията на Сдружението, който е доста богат. Ще се опитаме да направим повече мероприятия по места, по регионалните структури. Например във връзка с това, че Пловдив ще е Европейска столица на културата през 2019 г., разговаряхме с представителството ни там да организираме интересни събития. Имаме идеи да направим и много срещи в някои от големите градове, с които да привлечем нови членове. Ръководството продължава работата си плавно, тъй като повечето от половината от УС е същият от предходния мандат. Като цяло има приемственост, като съставът на УС покрива всички райони на страната. Това беше заложено предварително, за да достигаме по-лесно до членовете. Какви други проблеми срещат консултантите и фирмите в бранша? Липсата на квалифицирани кадри е една от трудностите, с която се сблъскват всички сектори. Както споменах, академията на НСНИ работи сериозно в последните 4 - 5 години. Нашите членове са много активни в обученията и семинарите, които организираме, като в тях участват и много хора от бранша, които не са част от Сдружението. Професията на брокера винаги се е характеризирала с желанието на работещите непрекъснато да повишават своите знания, но естествено има и такива, които нямат подобни намерения. Тяхната цел е чрез незаконни методи да привличат клиенти. Друга сериозна трудност е, че в последните години няколко компании успяха да разбият използването на една многодобра практика, която се прилага на пазарите в цял свят - договорите с изключителни права. Тези некоректни фирми използваха неосведомеността на някои клиенти и тяхната ограничена правна култура. И в това направление чрез най-различни кампании ще се опитаме да запознаем потребителите със съдържанието на нормалните договори, които трябва да се подписват, какво трябва да включва един контракт с изключителни права, като ангажименти на двете страни, как информирано трябва да избират своя партньор. Трябва да кажем, че имаме проблеми и с некоректни клиенти. Много граждани излизат на пазара с единствената цел да използват труда, знанията, уменията и информираността на колегите, без всякакво намерение да бъдат коректни към тях. В тази посока също ще полагаме усилия да защитим интереса на фирмите членове на НСНИ, особено на по-малките. Проблемите на пазара са доста, но като че ли с годините малко по-малко успяваме да се справим с тях и да вдигаме нивото на нашите колеги-професионално, етично и морално. Постоянно се опитваме да уеднаквяваме качеството на услугите, които предлагаме. В крайна сметка единствената цел е постоянното повишаване на доверието на потребителите към нашата услуга. Работите с лични данни. В тази връзка как се отрази регламентът за защита на личните данни – GDPR, на фирмите от бранша? НСНИ направи повече от десет семинара за членовете си по темата преди влизането на правилата, за да информира колегията за тези промени, и продължаваме да го правим. Подготвихме и документация, свързана с политиката за поверителност, и декларации за защита на лични данни, която предоставяме само на наши членове безплатно. Това са унифицирани документи, които те биха могли да приложат в своята работа. Смятам, че браншът спазва тези изисквания. Досега не е имало някакви сериозни проблеми, свързани с изтичане на лични данни от членове на НСНИ. Всички близо 300 компании съзнаваме нашата отговорност и затова имаме Етичен кодекс, за спазването на който следи специална комисия, както и всеки един член на Сдружението. По какви други инициативи ще работи Сдружението през 2018 г.? Както споменах, календарът за събитията на НСНИ е доста богат, те ще са близо 40 през 2018 г. Ще имаме национални съвети на Сдружението, вече проведохме един. Предвидили сме курс с Джон Мейфилд, член на Американската асоциация на Реалторите (NAR). Ще продължим с бизнес семинарите с топ специалиста по продажбите у нас Радослав Благоев, вече направихме две събития в Бургас и Варна, следва София. Планирали сме мероприятия и с NLP специалиста Ангел Лазаров, който преподава моделите и техниките на Невро-лингвистичното програмиране. Събитията ни ще са основно свързани с повишаването на професионалната квалификация на членовете на НСНИ. Разбира се, ще организираме отново годишна конференция на НСНИ, посветена на професионалния празник на брокерите и агентите на недвижими имоти. Тя ще се проведе за четвърти път и отново ще поканим много български специалисти и чуждестранни гости, представители на държавните институции, с които традиционно ще дискутираме проблемите и новостите на пазара. НСНИ ще инициира и срещи със сродни браншови организации. Бихме искали да направим такава с ръководството на КСБ и да набележим някои основни общи теми. Да дискутираме начина, по който можем да си партнираме. През годните сътрудничеството ни с КСБ не беше много активно и бихме искали да променим това. По какви теми по-конкретно НСНИ може да си партнира с Камарата на строителите в България? Например консултантите от Сдружението могат да бъдат полезни при създаването на концепции за строителни проекти. Сега пазарът е много добър, но ако концепцията е грешна, може да доведе до проблеми в бъдеще. Знаете, че етапът от предпроектното проучване до реализирането на проекта продължава поне две години, а в повечето случаи достига три-четири. Това е много дълъг период за имотния пазар, през който може да има не един, а два цикъла, или да преминем от един в друг. Ако даден проект не е устойчив, не е създаден с мисъл към съвременните изиквания на клиента , той ще е или рисков, или няма да донесе предвидените парични потоци и ефективност. В това направление със сигурност можем да си бъдем полезни. А по какви други теми ще си сътрудничим, ще установим по време на разговора с Камарата. НСНИ има много допирни точки, по които може да работи с КСБ, и се надявам контактите ни занапред да бъдат по-активни. Повлия ли Българското председателство на Съвета на ЕС на имотния пазар и как му се отразяват инвестициите от европейските програми? Българското председателство нямаше сериозен ефект. Може би донякъде на наемния пазар в София, където се проведоха повечето събития от календара. Основното влияние на европейските средства е свързано с изграждането на транспортна инфраструктура, която има пряка дългосрочна връзка с пазара на имоти. Наличието на линии на метрото в столицата безспорно вдига стойността на недвижимостите в локалния пазар около всяка станция. Едно от изискванията на всеки купувач в момента е имотът да е до метрополитена. Ситуацията на инвестиционния и имотния пазар в южната част на страната е много по-различна спрямо северната. Без добра пътна инфраструктура бизнесът не се развива. Наличието на повече транспортни европейски коридори в южната част също катализира инвестициите в различни отрасли. Почти всеки бизнес е свързан с придобиване или наемане на някаква собственост и с инвестиции в имоти. Какво се случва на пазара на имоти, стабилен ли е той? Можем да коментираме първото тримесечие на 2018 г., тъй като дан­ни­те за второто все още не са излезли официално. Това, което е характерно за първото тримесечие в последните две-три години, е, че то е много силно, особено по отношение на сделките. Миналата година имаше много малък ръст на обема на официално регистрираните сделки, който се забеляза само в някои градове на страната. Не бива да забравяме и продажбите на зелено, които не се регистрират, докато не се прехвърли собствеността в даден етап. 2017 г. имаше ръст само във Варна от 1%, София – 4%, както и в градовете Смолян и Перник. Основен дял от сделките за придобиване на жилища заема новото строителство. Причината е, че новите проекти отговарят най-много на изискванията на клиентите. За цялата страна през първото тримесечие на 2018 г. има увеличение от 12% на обема от сделки спрямо същия период на миналата година. Това е много сериозно повишение, като в София е 12%, в Пловдив – 20%, във Варна – 11%, в Бургас – 20%. При строителството ръстовете за януари – март 2018 г. също са високи. Започнатото ново строителство в София е 200 000 кв. м жилища, а издадените разрешения за строеж са за 300 000 кв. м. Или 500 000 кв. м само за първите три месеца на 2018 г., което заедно със стартиралото строителство през 2017 г. - 1,2 млн. кв. м, прави около 18 000 – 20 000 апартамента, колкото е приблизително и обемът от сделки за една година. Или - има строителство и интерес от купувачи, които продължават да са активни. Естествено не можем да поставяме под еднакъв знаменател целия пазар, дори само в един град като София. Проектите са различни, както и районите – едни са желани от клиентите, други - не. Като цяло пазарът е добър, динамичен и все още предлага интересни привлекателни възможности. Освен това макроикономическите показатели са стабилни. Сегашната ситуация няма нищо общо с тази отпреди 10 г., когато инвеститорите и купувачите нямаха опит, а дори и банките. В този период имаше психологически момент, свързан с приемането ни в ЕС, през който голяма група граждани от Острова катализираха бързо пазара с покупки. Тогава имаше икономически подем, но и много очаквания, някои от които не се случиха. Последва икономическа и финансова криза. Може би идва нов цикъл на икономиката в световен мащаб. Няма как след един подем от няколко години да не последва охлаждане. Никой не знае точно в кой момент то ще се случи. Засега данните са много добри – доходите на населението се покачват, покупателната способност се подобрява, усвояването на средствата от ЕС се изпълнява с високи темпове, безработицата е с много ниски нива и т.н. Има логични причини сделките с недвижими имоти в големите градове да продължат да се случват – особено в притегателни центрове, като София, Варна, Бургас и Пловдив. Стабилни ли са цените на недвижимостите? И какво да очакваме до края 2018 г.? Официалните данни към декември 2017 г. показват средно покачване на цените в големите градове с около 7 - 8%. Подобен ръст се наблюдава през последните три години, който варира между 5 и 10%. Вероятно 2018 г. ще е четвърта поред, в която ще има повишение на цените - подобно, но не толкова високо. Има и очаквания за повишаване на основните лихвени проценти на Европейската централна банка в края на годината. Това ще се отрази на междубанковия пазар, на лихвите по кредите и депозитите, поради което аз лично смятам, че трябва да бъдем по-консервативни по отношение на ръста на цените. Дори и да влезем в следващ бизнес цикъл, той няма да е драматичен, по-скоро ще има лек спад на цените.