Добри практики при управлението на корпоративни портфейли от имоти

Много компании строят, купуват или придобиват недвижима собственост, формирайки т.нар. "портфолио от активи". Този процес беше особено засилен в периода след 2005 година, когато страната ни преживя икономически бум и в търсене на добра доходност или с цел разширяване на дейността бяха закупувани различни недвижими имоти.. Една част от компаниите, обаче, не успяха да реализират тези активи на пазара в точния момент на възходящо движение на цените, други просто преразгледаха плановете си за инвазия в последващия етап на спад на икономиката. В резултат, значителна част от придобитите имоти днес са в тежест на собствениците им, особено когато са закупени с помощта на кредитен ресурс. От друга страна, всяко портфолио има нужда от правилно управление. Съставящите го активи трябва да бъдат подлагани на периодичен анализ с цел вземане на решения кои от тях да бъдат задържани и кои да бъдат продадени, а при подходящи условия - и за придобиване на нови. Целта на подобен професионално изготвен анализ е да се редуцира риска и да се увеличи възможността от реализиране на добра доходност за компанията, собственик на порфейла. Управлението на едно портфолио от активи изисква тесни познания и опит. Поради тяхната липса, все по-често управляващите считат за подходящо да използват за реализиране същите канали и средства както при продажба на обикновен жилищен имот. Те се задоволяват с публикуване на оферти, често с неправилно определена цена, в различните портали и сайтове за недвижими имоти. Това не е ефективно. Тъй като в преобладаващата си част тези активи спадат към групата на т.нар. бизнес имоти (логистични, индустриални, офисни, търговски, хотели, парцели и пр.), те притежават характеристики с особена специфика, поради което при използването на подобен подход много трудно биха намерили клиенти. Познатият опит от продажбата на жилищни и други малки имоти е неприложим при голяма част от активите на корпоративните структури. Друг проблем е, че много изпълнителни директори и управители на компании оперират с портфейли от недвижими имоти с наистина внушителни размери, а имат на разположение съвсем ограничени ресурси за постигане на икономическа ефективност. Добрата практика предполага целенасочена работа, чрез привличането на професонален консултант и добро взаимодействие между него и екипа на собственика, което би довело до успешна реализация, при максимално възможната за момента цена, на целия портфейл или на част от него. Този процес включва задълбочена работа в следните насоки: цялостен анализ на пазара, силни и слаби страни на актива, оценяване на всеки от активите, определяне на таргет групите, анализ на приложимостта, определяне на метод за продажба и др. След това се създава план за маркетиране, както и времеви хоризонт за реализацията. Изготвя се пътна карта (стратегия) за всички действия, които ще помогнат за успешното реализиране на активите. Доброто взаимодействие между екпите на собственика и консултанта е от изключителна важност на всеки етап с цел постоянно коригиране на действията. Друга добра практика при нетипични и големи активи е двете страни да поемат конкретни договорни ангажименти една към друга. Това се налага именно поради тяхната специфика, силно отличаваща ги от от жилищните имоти и методологията за тяхната продажба. Много често тези имоти са уникални в такава степен, че не биха могли да бъдат сравнявани дори и с такива от същия клас и/или локация. Погрешният подход от своя страна, изразен в неправилно определена цена, неправилно определен метод на продажба, липса на анализ на конкурентна среда и пр., води до забава на реализирането на портфейла във времето, което при падащ пазар регистрира загуби за притежателя на същия.

Оптимизирането на разходите за наеми - фактор за успешен бизнес по време на криза

Вероятно мнозина представители на бизнеса не са се замисляли за това, но оптимизирането на наемите на заеманите от тях офиси може да доведе до сериозна корекция в разходната част на бюджета им. Пет години след началото на кризата, все още има компании, които плащат наеми, според валидните за 2008-2009 година стойности. Поради неинформираност или други причини, мениджърите им не се опитват да предоговорят наемните условия. Според статистиките, обаче, наемите на офис площите в момента са с приблизително 50% по-ниски в сравнение с тези преди 5-6 години. Ако при малки компании, разполагащи се в малки офиси, разликата от няколко евро на квадратен метър няма сериозно отражение върху разходите, то при компании, заемащи площи над 1000 кв.м, всеки евро цент е от голямо значение. При това положение, оптимизирането на наемите би могло да допринесе за увеличението на бюджета за други пера - разширение на административния персонал, увеличение на бюджета за маркетинг и реклама или увеличение на заплатите, за което така и не стигат парите в моменти на криза. Тежки договори, клаузи за непрекъсваемост - не винаги правният инструмент е способът, с който може да се реши подобен въпрос. Големите компании често са прекалено горди, за да влязат в преговори с наемодателите си, в които трябва да обяснят промяната във фактическата обстановка на наемите и колко е необходимо редуцирането на наема за правилното функциониране на бизнеса. Особено когато и наемодателят е компания от същия мащаб, адекватният диалог между двете страни става почти невъзможен. Тук започват размяната на голям брой писма, мейли, покани, липса на отговори и в крайна сметка резултат няма. Така се появява ролята на консултанта. Консултантите обикновено включват малки работни екипи, но с отлична подготовка: търговска, психологическа, икономическа, правна и пр. Те познават пазара и са обучени да водят консруктивен диалог. Диалог, в който те успешно защитават тезите си, тъй като имат силни аргументи, добри комуникатори са, имат отлична репутация и са добри профисионалисти. Тяхното мнение е често търсено от инвеститори, журналисти и дори наематели при сключване на договори. Те са катализатора на отношение между две силни компании, често неможещи да намерят диалога помежду си. Още на: www.sollers.bg