Като продължение на предишната тема, ще Ви разкажа малко повече за логистичните паркове.
Най-напред, логистичните паркове са вид бизнес паркове, които се фокусират по-скоро върху добавената стойност на логистиката и преработвателните дейности, отколкото върху складирането и съхранението на стоки. Често могат да функционират като центрове за продажба на едро и в този случай е възможно да включват шоурумове или демонстрационни площи. Не трябва да се бъркат с индустриалните паркове, които включват производствена дейност в голям мащаб, складови съоръжения и малък обем офес площи (последните могат да липсват изобщо).
Основните изисквания при изграждането на логистични паркове, които до голяма степен определят и съдържанието на понятието са следните:
1. Добра локация, осигуряваща бърз и лесен достъп до основни пътни артерии в страната.
2. Корпус с офис площи, предвидени да задоволят изискванията на потенциалните наематели, изпълнен по стандартите за офиси клас А.
3. Достатъчно на брой товарни рампи с разтоварен шлюз.
4. Достъп с поне 2 вида транспорт.
5. TIR достъп.
6. Плац за маневриране и TIR паркинг с достатъчно места.
7. Еднопосочно движение с добра организация.
8. Софтуер за следене на наличностите.
9. Складово обслужване.
10. Паркинг.
11. Локален водоизточник.
12. Добра енергоефективност, самостоятелно аварийно електрозахравнане.
13. Постоянна охрана на комплекса и ограничен достъп с видеонаблюдение до складовите площи.
14. Климатизация и отопление в сградите за складиране.
15. Площи над 1000 кв.м.
16. Вентилация и за някои специализирани складови наличности – климатизация.
17. Място за хранене на специализирания обслужващ персонал, банков клон и др.
Най-често срещаните грешки при планиране на логистичните паркове са:
1. Планиране без включване на подемно-транспортния системен интегратор достатъчно рано в процеса.
2. Планиране без извършване на анализ на фактите и анализ на площта.
3. Игнориране на допълнителното разпределение на площите, недобро предвиждане на складовата наличност – свободни площи за предстоящи промоции.
4. Липса на СМС ( WMS).
5. Живее се с илюзията, че проблемите могат да бъдат избегнати.
Ще приключа темата, като спомена, че в България все още броят на изградените и изграждащи се модерни логистични паркове е много малък. Засега, такива има само в София, Пловдив, Варна и Русе. Благодарение на високата стабилност и доходност на сегмента, обаче, в близко бъдеще можем да станем свидетели и на нови проекти.
четвъртък, 23 декември 2010 г.
четвъртък, 9 декември 2010 г.
Накратко за индустриалните площи
Индустриалните площи представляват част от земята и изградените върху нея сгради и съоръжения, предназначени за индустриално развитие и употреба. Обикновено те са разположени в периферията на градовете, в близост до пътища, жп линии, летища и плавателни реки.
За да придобиете по-ясна представа, индустриалните площи могат да бъдат производствени сгради, складови бази, хладилни складови бази, индустриални паркове, логистични паркове, логистични центрове, офисно-логистични бази, складово-административни комплекси, мултифункционални комплекси, сервизно-административни центрове, фабрики, административно-складови бази и др. Т.е. всички типове сгради и съоръжения, които обслужват индустриалния сектор на икономиката. От своя страна този сектор има четири основни подсектора. Първият от тях или т.нар първичен сектор обхваща индустрията, свързана с извличането на сурови ресурси, като напр. миньорската дейност или фермерството. Вторичният подсектор вкючва преработка, строителство и производство; третичният обхваща услугите и разпространението на произведени стоки; четвъртичният подсектор е относително нов, тъй като се фокусира върху технологичните проучвания, дизайн и развитие, като например компютърното програмиране и биохимията.
През последните години настъпиха някои изменения по отношение на индустриалните площи и тяхното изграждане. Основните тенденции в това отношение са свързани с:
- окрупняване на производствените и дистрибуционни площи; по-малко на брой локации, но по-големи съоръжения. Тук се имат предвид по-големи сгради и терени, по-голяма височина на сградите; наличие на офис площи, по-големи паркинги и възможност за съхранение на контейнери;
- повишаване на стратегическото значение на близостта до интермодални комуникации;
-индивидуални изисквания при изграждане и подход „отвътре-навън”;
- достъп до конкурентен трудов пазар;
- нарастващо внимание към въпросите, свързани с опазването на околната среда и енергийните ресурси.
Като цяло мога да заключа, че интересът към индустриалните площи е висок по три основни причини:
1. Индустриалните имоти са сегмент с висока степен на стабилност.
2. Изграждат се в отговор на реално търсене на пазара.
3. Доходността в този сегмент е сравнително висока.
За да придобиете по-ясна представа, индустриалните площи могат да бъдат производствени сгради, складови бази, хладилни складови бази, индустриални паркове, логистични паркове, логистични центрове, офисно-логистични бази, складово-административни комплекси, мултифункционални комплекси, сервизно-административни центрове, фабрики, административно-складови бази и др. Т.е. всички типове сгради и съоръжения, които обслужват индустриалния сектор на икономиката. От своя страна този сектор има четири основни подсектора. Първият от тях или т.нар първичен сектор обхваща индустрията, свързана с извличането на сурови ресурси, като напр. миньорската дейност или фермерството. Вторичният подсектор вкючва преработка, строителство и производство; третичният обхваща услугите и разпространението на произведени стоки; четвъртичният подсектор е относително нов, тъй като се фокусира върху технологичните проучвания, дизайн и развитие, като например компютърното програмиране и биохимията.
През последните години настъпиха някои изменения по отношение на индустриалните площи и тяхното изграждане. Основните тенденции в това отношение са свързани с:
- окрупняване на производствените и дистрибуционни площи; по-малко на брой локации, но по-големи съоръжения. Тук се имат предвид по-големи сгради и терени, по-голяма височина на сградите; наличие на офис площи, по-големи паркинги и възможност за съхранение на контейнери;
- повишаване на стратегическото значение на близостта до интермодални комуникации;
-индивидуални изисквания при изграждане и подход „отвътре-навън”;
- достъп до конкурентен трудов пазар;
- нарастващо внимание към въпросите, свързани с опазването на околната среда и енергийните ресурси.
Като цяло мога да заключа, че интересът към индустриалните площи е висок по три основни причини:
1. Индустриалните имоти са сегмент с висока степен на стабилност.
2. Изграждат се в отговор на реално търсене на пазара.
3. Доходността в този сегмент е сравнително висока.
вторник, 23 ноември 2010 г.
Данък „лукс” по света
Въпреки че вече стана ясно, че така дълго дискутирания у нас данък „лукс” няма да бъде въведен, днес реших да Ви разкажа малко повече за практиките по прилагането му по света и по-специално в частта му, касаеща недвижимите имоти.
Най-напред, данък „лукс” е данък върху луксозните стоки, т.е. стоки, които не са считани за такива от първа необходимост. Най-често с него се облагат скъпи коли, яхти, бижута, недвижими имоти и пр. Има различни варианти за начислението му: като данък продажби, ДДС, процент от стойността и др. Може да бъде под формата на еднократно плащане при покупката на продукта или да бъде включен към местните данъци и да се начислява ежегодно. Обикновено въвеждането на данък „лукс” не среща широка обществена съпротива, тъй като засяга много малка част от населението. Събирането му, обаче, в някои случаи е от голямо значение за бюджетите на някои страни. По принцип, данъкът работи най-ефективно в развитите държави, но не е рядкост прилагането му и в по-бедни такива.
В САЩ данък „лукс” е един от най-важните индиректни данъци. Начислява се като процент от стойността и се събира само в момента на покупката или потреблението на луксозните продукти. Различен е за всеки щат. Така например, в щата Ню Йорк данък „лукс” се заплаща при закупуването на жилищен имот с цена над $1,000,000. Познат е под името „Mansion Tax”. Същото е положението и в щата Ню Джърси, където при покупката на имот на стойност над $1,000,000 купувачът заплаща 1% от неговата стойност.
В Италия данък „лукс” е под формата на ДДС от 20% за имоти, които попадат в категория А1 на Имотния Регистър. По принцип, покупката на всяко жилище в страната се облага с ДДС, но в по-малък размер. Ако сте жители на Италия и купувате имот за първи път, покупката ще се обложи с ДДС в размер на 4%. За втори имот и за чужденци ДДС-то е 10%.
Някои от Карибските държави, като например Доминиканската република също имат въведен данък „лукс”. Интересна е практиката на събиране на този данък в Коста Рика. През 2008 година там беше създаден специален закон, въвеждащ данък „лукс” за период от 10 години. Познат е под името „Solidarity Tax For The Strengthening Of Housing Programs” или “Ley Impuesto Solidario Para El Fortalecimiento De Programas De Vivienda” на испански. Средствата от него се събират в специален фонд и ще се използват за построяване на жилища за бедните семейства. Данък „лукс” е ежегоден и се събира за всички жилищни имоти на стойност над $180,800. При определяне на цената, обаче, от стойността на имота се приспада цената на земята, върху която е построен. Ставката за имоти на стойност от $180,800 до $1,356,000 е 0,25%, за имоти над $1,356,000 до $2,260,000 – 0,35% и т.н.
Една от най-високите ставки на данък “лукс” е в Индонезия – 20%. Облагат се апартаменти с площ над 150 кв.м и къщи с обща площ над 400 кв.м. Сумата се заплаща еднократно при покупката на имота.
Данък „лукс” се събира от много години в Хонг Конг. Нещо повече, от април тази година ставката за покупка на имоти над $2,600,000 се повишава от 3,75 на 4,25%. Това е първото увеличение на данъка от 1999 г. насам.
От тази година данък „лукс” е въведен и в Унгария. С него ще се облага покупката на недвижими имоти, яхти и коли с цена над $150,000. Опити да въведат този данък правят и редица други държави, сред които Русия, Тайван и др.
Най-напред, данък „лукс” е данък върху луксозните стоки, т.е. стоки, които не са считани за такива от първа необходимост. Най-често с него се облагат скъпи коли, яхти, бижута, недвижими имоти и пр. Има различни варианти за начислението му: като данък продажби, ДДС, процент от стойността и др. Може да бъде под формата на еднократно плащане при покупката на продукта или да бъде включен към местните данъци и да се начислява ежегодно. Обикновено въвеждането на данък „лукс” не среща широка обществена съпротива, тъй като засяга много малка част от населението. Събирането му, обаче, в някои случаи е от голямо значение за бюджетите на някои страни. По принцип, данъкът работи най-ефективно в развитите държави, но не е рядкост прилагането му и в по-бедни такива.
В САЩ данък „лукс” е един от най-важните индиректни данъци. Начислява се като процент от стойността и се събира само в момента на покупката или потреблението на луксозните продукти. Различен е за всеки щат. Така например, в щата Ню Йорк данък „лукс” се заплаща при закупуването на жилищен имот с цена над $1,000,000. Познат е под името „Mansion Tax”. Същото е положението и в щата Ню Джърси, където при покупката на имот на стойност над $1,000,000 купувачът заплаща 1% от неговата стойност.
В Италия данък „лукс” е под формата на ДДС от 20% за имоти, които попадат в категория А1 на Имотния Регистър. По принцип, покупката на всяко жилище в страната се облага с ДДС, но в по-малък размер. Ако сте жители на Италия и купувате имот за първи път, покупката ще се обложи с ДДС в размер на 4%. За втори имот и за чужденци ДДС-то е 10%.
Някои от Карибските държави, като например Доминиканската република също имат въведен данък „лукс”. Интересна е практиката на събиране на този данък в Коста Рика. През 2008 година там беше създаден специален закон, въвеждащ данък „лукс” за период от 10 години. Познат е под името „Solidarity Tax For The Strengthening Of Housing Programs” или “Ley Impuesto Solidario Para El Fortalecimiento De Programas De Vivienda” на испански. Средствата от него се събират в специален фонд и ще се използват за построяване на жилища за бедните семейства. Данък „лукс” е ежегоден и се събира за всички жилищни имоти на стойност над $180,800. При определяне на цената, обаче, от стойността на имота се приспада цената на земята, върху която е построен. Ставката за имоти на стойност от $180,800 до $1,356,000 е 0,25%, за имоти над $1,356,000 до $2,260,000 – 0,35% и т.н.
Една от най-високите ставки на данък “лукс” е в Индонезия – 20%. Облагат се апартаменти с площ над 150 кв.м и къщи с обща площ над 400 кв.м. Сумата се заплаща еднократно при покупката на имота.
Данък „лукс” се събира от много години в Хонг Конг. Нещо повече, от април тази година ставката за покупка на имоти над $2,600,000 се повишава от 3,75 на 4,25%. Това е първото увеличение на данъка от 1999 г. насам.
От тази година данък „лукс” е въведен и в Унгария. С него ще се облага покупката на недвижими имоти, яхти и коли с цена над $150,000. Опити да въведат този данък правят и редица други държави, сред които Русия, Тайван и др.
сряда, 27 октомври 2010 г.
Нов формат търговски центрове ще стартират в България през следващата година
През 2011 г. в България предстои откриването на няколко нови шопинг центъра, попадащи в категорията на т.нар "community centers". Този нов за нашата страна формат отдавна се е наложил и заема голям дял сред търговските центрове в световен мащаб. Тъй като на български език е трудно да се намери еквивалентен термин, много често community центровете погрешно се наричат “регионални”, което е съвсем различен формат търговски центрове. Освен с регионалните, те често са бъркани и с т.нар. лайфстайл центрове, които в действителност се различават съществено от community центровете.
"Community" центровете са "междинен" тип търговски центрове. Обикновено включват между 20 и 70 ритейл единици, сред които магазини за продажба на облекло, техника, обзавеждане, книжарница, аптека, банка и пр. Обикновено ключовият наемател е малък универсален магазин, магазин стоки за дома или дискаунт универсален магазин в добавка към супермаркет. Широко представени са услугите. Важно е да се отбележи, че конкретната концепция на всеки подобен център се изготвя в съответствие със специфичната локация, профила на живущите, конкурентната среда и множество други фактори. Нетната отдаваема площ на community центровете може да варира между 9 000 и 32 000 кв.м, като най-често е около 14 000 кв.м. За България възприетите стандарти предполагат тази площ да бъде между 5 000 и 15 000 кв.м. Ключовите наематели, обичайно един или два, заемат между 40 и 60% от тази площ. Community центровете са представени най-често от местни и национални марки и са ориентирани предимно към обитателите на района. Целта им е насочена към обслужване на ежедневните потребности на жителите в радиус от 5 до 10 км. Минималният необходим човекопоток за тяхното съществуване е между 40 и 150 000 души.
Основните предимства на "community" центровете за крайните клиенти се изразяват преди всичко в удобна и близка до дома/работното място локация; достъп до квартален център, който може да бъде едновременно място за срещи, възможност за ежедневно пазаруване на разнообразни стоки и достъп до важни услуги, като например възможност за заплащане на месечни сметки, абонаментни такси и пр. Към предимствата се добавят също и атрактивната шопинг среда и наличието на удобен паркинг.
За разлика от "community" центровете, лайфстайл центровете концептуално се доближават до т.нар. "high streets" /главни търговски улици/. Ориентирани са към по-платежоспособното население. Включват маркови магазини, модни ресторанти и зона за забавления. Често при тях отсъстват ключови наематели. Разположени са в близост до гъсто населени квартали. Нетната им отдаваема площ е около 28 000 кв.м или по-големи. Пример за лайфстайл център в България е Сердика Мол в София.
Регионалните центрове имат значително по-голяма нетна отдаваема площ /GLA/, която може да варира от 27 000 до над 90 000 кв.м, най-често около 36 000 кв.м. Регионални центрове с GLA над 68 000 кв.м с 3 или повече универсални магазина се наричат „супер регионални”. Регионалните центрове включват магазини с различни стоки, мода, обзавеждане, стоки за дома и др. в голямо разнообразие. Включват поне един голям универсален магазин с мин. площ от 9 000 кв.м, който основно привлича посетителите.
През 2011 г. в София се очаква да бъдат открити първите 2 community центъра. Единият от тях – „Смарт сити” ще се намира в столичния квартал „Младост” на едно от оживените кръстовища на бул. "Ал.Малинов" и бул. "Андрей Ляпчев". Мястото е избрано заради големия поток от хора. Центърът ще е със застроена площ от 9300 кв.м, като ще има три надземни и две подземни нива. Ще има супермаркет и дрогерия, магазини за мода, банков салон, каси на мобилни оператори, кафенета. Предвиден е и голям парти център за децата. Другият проект, който предстои да се реализира в София, се намира в района на кв. "Изток".
В Стара Загора също се очаква откриването на community център. Това е “City Center Stara Zagora”. Той ще бъде изграден в престижен жилищен район, в близост до идеалния център и пешеходната зона на града. Центърът вече предлага под наем търговски площи в размер на 5 860 кв.м, а ключов наемател е Billa.
"Community" центровете са "междинен" тип търговски центрове. Обикновено включват между 20 и 70 ритейл единици, сред които магазини за продажба на облекло, техника, обзавеждане, книжарница, аптека, банка и пр. Обикновено ключовият наемател е малък универсален магазин, магазин стоки за дома или дискаунт универсален магазин в добавка към супермаркет. Широко представени са услугите. Важно е да се отбележи, че конкретната концепция на всеки подобен център се изготвя в съответствие със специфичната локация, профила на живущите, конкурентната среда и множество други фактори. Нетната отдаваема площ на community центровете може да варира между 9 000 и 32 000 кв.м, като най-често е около 14 000 кв.м. За България възприетите стандарти предполагат тази площ да бъде между 5 000 и 15 000 кв.м. Ключовите наематели, обичайно един или два, заемат между 40 и 60% от тази площ. Community центровете са представени най-често от местни и национални марки и са ориентирани предимно към обитателите на района. Целта им е насочена към обслужване на ежедневните потребности на жителите в радиус от 5 до 10 км. Минималният необходим човекопоток за тяхното съществуване е между 40 и 150 000 души.
Основните предимства на "community" центровете за крайните клиенти се изразяват преди всичко в удобна и близка до дома/работното място локация; достъп до квартален център, който може да бъде едновременно място за срещи, възможност за ежедневно пазаруване на разнообразни стоки и достъп до важни услуги, като например възможност за заплащане на месечни сметки, абонаментни такси и пр. Към предимствата се добавят също и атрактивната шопинг среда и наличието на удобен паркинг.
За разлика от "community" центровете, лайфстайл центровете концептуално се доближават до т.нар. "high streets" /главни търговски улици/. Ориентирани са към по-платежоспособното население. Включват маркови магазини, модни ресторанти и зона за забавления. Често при тях отсъстват ключови наематели. Разположени са в близост до гъсто населени квартали. Нетната им отдаваема площ е около 28 000 кв.м или по-големи. Пример за лайфстайл център в България е Сердика Мол в София.
Регионалните центрове имат значително по-голяма нетна отдаваема площ /GLA/, която може да варира от 27 000 до над 90 000 кв.м, най-често около 36 000 кв.м. Регионални центрове с GLA над 68 000 кв.м с 3 или повече универсални магазина се наричат „супер регионални”. Регионалните центрове включват магазини с различни стоки, мода, обзавеждане, стоки за дома и др. в голямо разнообразие. Включват поне един голям универсален магазин с мин. площ от 9 000 кв.м, който основно привлича посетителите.
През 2011 г. в София се очаква да бъдат открити първите 2 community центъра. Единият от тях – „Смарт сити” ще се намира в столичния квартал „Младост” на едно от оживените кръстовища на бул. "Ал.Малинов" и бул. "Андрей Ляпчев". Мястото е избрано заради големия поток от хора. Центърът ще е със застроена площ от 9300 кв.м, като ще има три надземни и две подземни нива. Ще има супермаркет и дрогерия, магазини за мода, банков салон, каси на мобилни оператори, кафенета. Предвиден е и голям парти център за децата. Другият проект, който предстои да се реализира в София, се намира в района на кв. "Изток".
В Стара Загора също се очаква откриването на community център. Това е “City Center Stara Zagora”. Той ще бъде изграден в престижен жилищен район, в близост до идеалния център и пешеходната зона на града. Центърът вече предлага под наем търговски площи в размер на 5 860 кв.м, а ключов наемател е Billa.
петък, 10 септември 2010 г.
Пaзара на жилищни имоти през лято 2010.
Интересно е, че летния сезон въпреки отпускарския си характер предложи сериозно раздвижване на интереса у потенциалните купувачи на жилищни имоти. Първото шестмесечие на 2010г. показа, че все още има спад на броя на сделките в страната спрямо същия период на предходната година, но този спад за разлика от данните за първото тримесечие е доста по-нисък. Дори в София вече сме свидетели на ръст на сделките от 3%. През летния период регистрирахме най-високия интерес за придобиване на жилища за последните 18 месеца. За съжаление какво точно се случило на пазара през третото тримесечие на 2010 ще разберем най-рано в края на годината/тогава очаквам да бъдат обявени официалните данни/. До края на годината, поради ниската инвестиционна активност в сектора на жилищното строителство има вероятност да станем свидетели дори на лек ръст на цените в някои райони на големите градове в рамките на 2-3%. Ако тази тенденция продължи и през следващата година, а правителството успява да води правилна икономическа политика предполагам, че сектора на жилищните имоти ще е първия, който ще излезе от трудния период. Подробна информация и очакванията на анализаторски екип на ФОРОС четете тук: http://foros.bg/bg/article/7
Абонамент за:
Публикации (Atom)
