- Г-н Ганев, как COVID-19 промени пазара на недвижими имоти в големите градове?
- COVID-19 бе мощен катализатор на значими промени на пазара на имоти в света, Европа и България. 2019 година бе стабилна за пазара в страната, но и с някои признаци за забавяне на ръстовете от периода 2015-2018 г. Първото тримесечие на 2020 г. потвърди тази тенденция и още в онзи момент статистиката ясно показа забавяне при обема от сключени сделки за страната с -6%, за София, За Пловдив с -10%, за Бургас с -9%. Второто тримесечие на 2020 г. вероятно е най-слабото, което регистрирахме за пазара на имоти изобщо за последните 15-20 години. Наложените ограничителни мерки се отразиха на целия процес на покупко-продажбa на имот. Огледи почти нямаше, търсенето от купувачите и предлагането на имоти от собствениците се отлагаше по обективни причини. Тази обстановка се отрази и на сделките със спадове за различните градове достигащи до -40%, а като цяло за страната -28%. През третото тримесечие на 2020 г. картината на пазара коренно се промени. Данните показаха неочаквано добри резултати за някои наблюдатели на пазара на жилищни имоти. Обемите от сделки се покачиха в повечето от големите градове в страната, дори спрямо 2019 г. А спрямо предходното второ тримесечие ръстът бе изключително висок. Развитието на пазара в този момент ясно потвърди факта, че придобиването на имот е много сериозно обмислен акт за всяко семейство или компания, дори в толкова усложнена здравна и икономическа обстановка. Такова решение може да се отложи, но рядко се отхвърля изобщо. Ръстът през месеците юли-септември 2020 г. според мен се дължеше на отложените покупки от онзи тежък период март-май 2020, на благоприятната лихвена политика на банките и разумните критерии за ипотечно кредитиране, както и на подобрените основни макропоказатели - спад на безработицата, продължаващ ръст на доходите и др. Четвъртото тримесечие обичайно е най-силното през годината, но усложнената здравна обстановка след средата на октомври и увеличението на заболелите лица вероятно ще се отрази негативно на пазара за периода.
- Промени ли се профилът на купувача?
- Профилите на купувачите, които бяха активни и през 2020 г., са много и не са се променили през този период. Промениха се обаче някои от техните нагласи при намерението им да придобият жилищен имот. Промени се и степента на важност за купувачите на някои от характеристиките на имота. Доскоро неглижирани и подценявани, откритите пространства на апартаментите - балкони, тераси и лоджии, станаха почти задължителни при търсенето на клиентите. Не просто наличието им, а дали техните площи са достатъчно функционални и просторни, за да могат членовете на семействата да прекарват достатъчно време там. Купувачите оценяват високо и имоти, които дават възможност за гъвкавост на вътрешните пространства. Те искат с не твърде голяма инвестиция да могат да преграждат помещения, така че членовете на семейството да работят и учат едновременно от дистанция, без да си пречат. Вероятно тази тенденция ще се развие през следващите години. Предизвикателство пред архитектите е да проектират имоти, които могат гъвкаво да се разделят, така че с малка квадратура да има максимално много отделни помещения. Вследствие на здравната криза купувачите държат много и на здравословната среда.
- Банките отчитат ръст на ипотечните кредити, а лихвите са рекордно ниски. Това повлия ли на пазара? И какъв е процентът на самоучастието в сделка?
- Разбира се! Може би най-значимият катализатор на пазара на имоти не само през тази трудна 2020 г., а за последните 5-6 години, е именно благоприятната банкова политика при ипотечното кредитиране и ниските лихви по този вид продукти. В този период от време българската икономика се радваше на постоянно подобряващи се макропоказатели. COVID-19 повлия на пазара на ипотечно кредитиране с промяната при изискванията за самоучастие на кредитираните лица. Банките започнаха по-стриктно да следят дали се спазва процентът на самоучастие и станаха по-внимателни, когато финансират покупката на инвестиционен имот. Бяха по-консервативни и при кредитиране на хора от засегнати от пандемията браншове и професии, например транспорт и туризъм.
- Нека поговорим за София, пазарът там е най-големият в цяла България. Какъв е ръстът на продажбите? Имаше ли сделки през пролетта, навакса ли пазарът през лятото?
- Да, пазарът в София е най-значимият като дял в общия обем за страната. Почти 15% от всички сделки за година в страната се случват в София. Въпреки добрия пазар през третото тримесечие, данните за деветмесечието показват, че 2020 г. е най-слабата за пазара в София от 2016 г. насам. Спадът на обема от сделки е -8%. Обемът на започнато ново строителство значително изостава спрямо предходните години -28% спрямо 2019 г. и -16% спрямо 2018 г. Интересен факт е, че спадът на сделките в София за този период е по-висок отколкото в Пловдив, Варна и Стара Загора. От големите градове само Бургас и Русе се представят по-слабо от столицата.
- Наблюдавате ли миграция към селата вследствие от COVID-19?
- Не, не мисля, че има трайна миграция. Наблюдаваме значително увеличен интерес към придобиване на имот в селищни системи около големите градове в страната. Но по-скоро интерес към допълнителен имот към основен градски, който да се ползва при подобни кризи и през уикендите от семействата. Тенденцията за придобиване на крайградски имот, катализирана от пандемията, вероятно ще се задържи и през следващите години. Тя в никакъв случай не е масова, но хората се замислиха за подобна възможност и намират доста основания да направят такава стъпка. Около големите градове има села, които предоставят добри възможности от гледна точка на транспорт, близост до големия град, инфраструктура за обезпечаване на нормален социален живот. Те привличат и най-голям интерес от страна на купувачите.
- Инвестицията в имот е убежище за българина. Подкрепяте ли това твърдение?
- О, да. Само бих разширил определението: инвестицията в жилищен имот е убежище за спестяванията на българина и възможност за реализиране на допълнителен доход. Жилищният имот е най-познатият „инструмент“ от инвестиционна гледна точка. Това е неоспорим факт. Единият недостатък е, че той изисква значителен обем средства, вторият, че при непрофесионален подход може да е трудно ликвидна инвестиция.
- Какъв е процентът на сделките с цел инвестиция и какви жилища се търсят в тази насока?
- През тази 2020 година, но и през предходната, значително намаля доходността от инвестиции в имоти. Това се дължи от една страна на повишаване на продажните цени, а от друга и на значителното намаление на наемните цени. По тези причини регистрирахме чувствително намалено търсене на имоти с единствена цел инвестиция.
- Успя ли пазарът да се саморегулира и изчисти от нелоялни брокери?
- Не, не успя. Развитието на пазара в тази посока за последните 20 години показа, че браншът не може да се саморегулира. Саморегулацията предполага наличие на еднаквост при прилагането на субективни понятия като професионална етиката и морал. Знанията, уменията и компетенциите на брокерите също са на много различни нива. Нещо, което създава изключителни проблеми за потребителите. Очакванията им са, че в бранша има регулация и към всички участници има определени минимални изисквания за упражняване на тази професия, но това не е факт.
- А как да избегнем нелоялни брокери?
- Ние в сдружението издадохме наръчник „Как да изберем брокер“. Много подробно сме дали насоки за критериите и методите за избор на професионален брокер. Може би най-добрия подход е този, който използваме при избор на личен лекар, адвокат или дентален специалист. С препоръки от близки, приятели, роднини и познати. Освен него има и друг, чрез лични срещи с няколко компании по време на които да зададете достатъчно въпроси, а след отговорите да се насочите към своя информиран и осъзнат избор на партньор в този толкова сложен процес на покупка или продажба на имот. Най-добрата практика в развитите пазари е да имате свой доверен брокер. Най-високото ниво на доверие между клиент и брокер пък е предоставянето на ексклузивни права за продажба или покупка на имота. Съветът ни е гражданите да не избират просто обява, зад която не знаят кой стои и какви са неговите цели, а осъзнато и информирано да изберат компания и брокер, които да ги представляват в процеса.
- Да поговорим и за достъпността на жилищата. Колко заплати са ни нужни, за да си купим един квадрат от жилище? Съпоставете с друг европейски град?
- Едно от най-големите несъвършенства на пазара на имоти в България е липсата на реална статистика за цените на имотите на база реално извършени сделки. Този факт не ни позволява да направим перфектни изчисления във формулата за достъпност на жилищата. По тази причина ще вземем предвид за база средните офертни стойности за продажба на жилища в София. Взимайки предвид и средната работна заплата за столицата с данни от септември 2020 г., за 10 години ще си купите жилище от 70 квадратни метра, във Варна ще си купите същата квадратура, но за 7 години, а в Пловдив за 6,3 години. В Стара Загора ще купите двустаен апартамент за 5 години, тъй като там съотношението между цените на имотите и заплатите е най-благоприятно. Ако сравним с Европа, в Прага същата квадратура се изплаща за 14 години, в Мюнхен за 12 години, а в Берлин за 8 години. В някои градове жилищата са по-достъпни не заради ниски цени, а защото ръстът на доходите изпреварва значимо ръста на цените на имотите.
- Прогнозата ви за 2021 г.?
- Следващата година няма да е лека за икономиката, а вниманието ще бъде насочено към процедурите по ваксинация и дали ще станем свидетели на масово ваксиниране, което да намали риска от нови локдауни и да се отрази позитивно на европейската и българската икономики. Освен това през пролетта предстоят парламентарни избори, а изборите винаги създават известен риск за политическата и икономическа обстановка. Трябва да видим каква коалиция ще поеме управлението, какви политики ще бъдат възприети, доколко адекватни ще са те. Говори се и за възможност за увеличаване на данъците, ако това стане факт след изборите, отражение ще има и на имотния пазар. Винаги от значение за пазара на имоти е и банковото финансиране - доколко консервативни ще са банките и доколко ще капитализират бъдещия си риск в размера на лихвите.
Още интервюта и анализи на:
www.foros.bg
