Доверете се на професионален домоуправител
Управление на недвижимата собственост означава пълния комплекс услуги, предоставяни от професионални фирми във връзка с недвижимо имущество. Може да става въпрос за цели сгради, търговки площи, офис площи, отделни апартаменти или къщи, складови помещения и др. Обикновено управленската услуга включва: техническата експлоатация и консултантски услуги при строителни и ремонтни работи; обслужване на сградата - общите части и индивидуалните обекти. Тук се включват организиране на охраната, информационните и комуникационните системи, предоставяне инженерни услуги, почистване, управление на обслужващия персонал.
При отдаване под наем се включват предварителните преговори и изготвяне на договори с настоящи и бъдещи наематели, реклами и презентации на недвижимата собственост, установяване на контакт с различни посредници и водене на целия финансов и юридически документооборот между наемателя и наемодателя.
Управлението на собствеността включва оптимизиране на разходите и услугите, необходими за поддържане на имота, както и заплащане на сметките за консумативни разходи, осъществяване на ефективна комуникация с доставчиците на услуги, внедряване на електронни системи за енергиен мениджмънт и други. Професионалните фирми, предлагащи управление на недвижимата собственост, се стремят да внедряват и поддържат високи стандарти за безопасност и качество на системите и съоръженията съгласно европейските изисквания и според възможностите на собствениците.
Фирмите се ангажират и с воденето, архивирането и съхранението на всички юридически и финансови документи, свързани с даден имот. Всички посочени дейности по управлението на недвижимата собственост могат да бъдат извършвани както самостоятелно (само една от услугите), така и комплексно (пакет от услуги). Тъй като дейностите са взаимно свързани и е необходима синхронизация при тяхното извършване, оптималният вариант за управление на недвижимата собственост е всичко да бъде поето от мениджърска компания чрез въвеждане на модела на доверително управление чрез компании за управление на недвижима собственост.
Комплексната услуга малко трудно си пробива път в България. Тя е много удобен вариант за собствениците на търговски центрове и офисни сгради. Когато те подпишат договор със специализирана компания, прехвърлят отговорността си на нея за аварийната безопасност и безопасните и здравословни условия в сграда, офис или магазин. Това е една от причините, заради които си струва да се възложи цялата дейност на една професионална компания. На пръв поглед разходите са по-високи, но ако собственикът на имота си направи детайлно сметката, ще установи, че не е точно така.
През последните две години с приемането на Закона за етажната собственост все повече притежатели на недвижимо имущество се обръщат към фирми, специализирани в управлението на собственост, в частност към фирми, предлагащи услугата „професионален домоуправител”.
Понятието „професионален домоуправител” е само една част от т.нар. управление на недвижимата собственост. То включва комплекс от услуги и има за цел да намалява разходите по поддръжката на етажната собственост в една сграда, в повечето случаи - жилищна.
Основните задължения на професионалния домоуправител са:
назначава общи събрания на собствениците, осигурява присъствието им, води протокол, запазва решенията в архив - на електронни и хартиени носители;
представя взетите решения пред общинската администрация;
информира собствениците, които не са присъствали на събранието, за настъпили промени или решения;
помага да се вземе решение по какъв начин ще се разпределят разходите в етажната собственост (солидарно или процентно, според големината на имота);
ежемесечно представяне на финансовите отчети – за какво са били използвани финансовите средства;
събиране на ежемесечни такси от собствениците за поддръжката на общите части на сградата;
почистване на сняг около сградата;
озеленяване на околоблоковото пространството;
поддръжка на ВиК и електрическите инсталации на сградата;
почистване на общите части;
обезпаразитяване на сградата;
портиер, 24-часова охрана;
поддръжка на асансьора;
организация на ремонтни дейности на общите части и контрол над изпълнението им;
създаване на специализиран интернет форум за по-лесна комуникация между живущите;
предоставяне на фасади и помещения под наем с цел намаляване на месечната вноска или извършване на ремонти в сградата.
Трябва да се отбележи, че при избор и ангажиране на професионален домоуправител клиентите могат да определят дейностите, които последният ще изпълнява.
Използването на професионален домоуправител създава оптимална организация и по-ефективна поддръжка на сградата и прилежащото пространство. А в резултат на полаганите грижи за сградата се повишава нейната стойност, респективно стойността на имотите на всеки един собственик. И трето, но не на последно място, професионална компания предпазва обитателите от междусъседски конфликти.
сряда, 7 септември 2011 г.
четвъртък, 25 август 2011 г.
Паспортизацията на сградите не е формално изискване
През последните години темата за безопасността, поддръжката и годността на сградите интересува все повече хора. Една от причините за това е, че мнозинството от българските семейства притежават собствено жилище. По този показател България е сред първенците в света. Въпреки това дълго време нямаше стройна система, която да определя кой, кога и как трябва да поддържа сградите и от конструктивна, и от естетична гледна точка.
Според сега действащия закон всяка постройка трябва да има технически паспорт, за да се докаже годността й за експлоатация. Изготвянето му се възлага от собствениците на сградата и е за тяхна сметка. В паспорта се отразяват типът и качеството на конструкцията, качеството на строителните материали, сертификати за всички видове съоръжения, състоянието на електрическата, водопроводната и други инсталации, както и много ясни параметри кога и как тези системи подлежат на обследване, реконструкция и обновяване.
В паспорта се отразяват всички извършени реконструкции, общи ремонти и преустройства, т.е. цялата история на сградата. Техническият паспорт се съставя от консултантска фирма с лиценз или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Изготвя се в два оригинални екземпляра: по един за възложителя (т.е. за собствениците на сградата) и за главния архитект на района по местоживеене. Заверено копие от паспорта се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
При новите сгради техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация от лицето, упражняващо строителен надзор. В този случай паспортът е част от документацията, необходима за получаване на акт 16. В него са описани сертификатът на вложените материали, времето, през което трябва да бъдат извършени основни и текущи ремонти, на колко години трябва да бъде обследвана конструкцията.
При старите сгради паспортизацията се прави въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа. Актуализира се в случаите на основно обновяване, реконструкция, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на съществуващ строеж или на част от него. Инициира се от собствениците на сградата.
В Наредба № 5 от 28 декември 2006 г. са описани процедурите и сроковете за изготвяне на техническите паспорти за съществуващи сгради. Масовите жилищни сгради над 5 етажа или над 15 м височина (на кота корниз) трябва да се паспортизират до 31 декември 2012 г. По-ниските жилища – от 3 до 5 етажа или с височина от 10 до 15 м имат на разположение времето до 31 декември 2014 г. А за най-ниските жилища - до 3 етажа или до 10 м срокът е до 31 декември 2016 г.
Много е важно да се знае каква е ползата за собствениците от наличието на технически паспорт. На първо място, този документ е единствената обективна оценка за техническото състояние на имота. При всички сделки за покупко-продажби на недвижим имот купувачът би трябвало да изисква и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н.
Аналогично е положението на наемателите, които желаят да се убедят в изправността на сградата, в която ще пребивават. При ипотека на имота техническият паспорт е основа за изготвяне на пазарната оценка от експертите на банката. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция по-висока реална стойност на имота.
Напоследък възникнаха въпроси кой носи отговорност, когато непригодна частна сграда причини наранявания и материални щети. Българското законодателство е предвидило солидарна отговорност между собственика и този, който има надзор върху сградата (разглеждана в случая от правото като вещ). Кой обаче носи отговорността за осъществяване надзор върху вещта? Надзор има не този, който фактически надзирава вещта, а този, който я надзирава по такъв начин, че извлича нейните полезни свойства, защото отговорността се крепи на идеята за риска, на идеята “комуто ползите, нему и тежестите”. Наличието на вредата от действието на една вещ показва, че нейният собственик е бездействал.
Отговорността за вреди, причинени от вещи, се счита за безвиновна обективна отговорност. Собственикът на вещта и лицето, под чийто надзор се намира вещта, могат да се освободят от отговорност за причинените от вещта вреди само ако те са резултат от непреодолима сила или са причинени при изключителна вина на пострадалия или трето лице.
Според сега действащия закон всяка постройка трябва да има технически паспорт, за да се докаже годността й за експлоатация. Изготвянето му се възлага от собствениците на сградата и е за тяхна сметка. В паспорта се отразяват типът и качеството на конструкцията, качеството на строителните материали, сертификати за всички видове съоръжения, състоянието на електрическата, водопроводната и други инсталации, както и много ясни параметри кога и как тези системи подлежат на обследване, реконструкция и обновяване.
В паспорта се отразяват всички извършени реконструкции, общи ремонти и преустройства, т.е. цялата история на сградата. Техническият паспорт се съставя от консултантска фирма с лиценз или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Изготвя се в два оригинални екземпляра: по един за възложителя (т.е. за собствениците на сградата) и за главния архитект на района по местоживеене. Заверено копие от паспорта се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
При новите сгради техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация от лицето, упражняващо строителен надзор. В този случай паспортът е част от документацията, необходима за получаване на акт 16. В него са описани сертификатът на вложените материали, времето, през което трябва да бъдат извършени основни и текущи ремонти, на колко години трябва да бъде обследвана конструкцията.
При старите сгради паспортизацията се прави въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа. Актуализира се в случаите на основно обновяване, реконструкция, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на съществуващ строеж или на част от него. Инициира се от собствениците на сградата.
В Наредба № 5 от 28 декември 2006 г. са описани процедурите и сроковете за изготвяне на техническите паспорти за съществуващи сгради. Масовите жилищни сгради над 5 етажа или над 15 м височина (на кота корниз) трябва да се паспортизират до 31 декември 2012 г. По-ниските жилища – от 3 до 5 етажа или с височина от 10 до 15 м имат на разположение времето до 31 декември 2014 г. А за най-ниските жилища - до 3 етажа или до 10 м срокът е до 31 декември 2016 г.
Много е важно да се знае каква е ползата за собствениците от наличието на технически паспорт. На първо място, този документ е единствената обективна оценка за техническото състояние на имота. При всички сделки за покупко-продажби на недвижим имот купувачът би трябвало да изисква и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н.
Аналогично е положението на наемателите, които желаят да се убедят в изправността на сградата, в която ще пребивават. При ипотека на имота техническият паспорт е основа за изготвяне на пазарната оценка от експертите на банката. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция по-висока реална стойност на имота.
Напоследък възникнаха въпроси кой носи отговорност, когато непригодна частна сграда причини наранявания и материални щети. Българското законодателство е предвидило солидарна отговорност между собственика и този, който има надзор върху сградата (разглеждана в случая от правото като вещ). Кой обаче носи отговорността за осъществяване надзор върху вещта? Надзор има не този, който фактически надзирава вещта, а този, който я надзирава по такъв начин, че извлича нейните полезни свойства, защото отговорността се крепи на идеята за риска, на идеята “комуто ползите, нему и тежестите”. Наличието на вредата от действието на една вещ показва, че нейният собственик е бездействал.
Отговорността за вреди, причинени от вещи, се счита за безвиновна обективна отговорност. Собственикът на вещта и лицето, под чийто надзор се намира вещта, могат да се освободят от отговорност за причинените от вещта вреди само ако те са резултат от непреодолима сила или са причинени при изключителна вина на пострадалия или трето лице.
сряда, 25 май 2011 г.
Цените на имотите в Европа в началото на 2011 година
Цените на жилищните имоти в Европа в началото на 2011 година запазват относителна стабилност. Най-скъпите имоти в сегмента продължават да бъдат в Монако (40 720 Евро/кв.м), следвани от Лондон (17 030 Евро/кв.м), Париж (12 400 Евро/кв.м) и Москва (10 370 Евро/кв.м). Най-ниски цени имат апартаментите в Кишинев (990 Евро/кв.м), Скопие (1 070 Евро/кв.м) и София (1 140 Евро/кв.м), които са разположени в едни от страните с най-нисък жизнен стандарт на континента.
По отношение на наемите, най-високи стойности имат жилищата в Лондон (60,51 Евро/кв.м), следвани от Монте Карло (42,88 Евро/кв.м), Париж (39,60 Евро/кв.м) и Москва (34,12 Евро/кв.м). Най-ниски са наемите на апаратаментите, разположени в София (4,78 Евро/кв.м), Талин (5,97 Евро/кв.м), Скопие (7,05 Евро/кв.м) и Будапеща (7,13 Евро/кв.м).
Едно средностатистическо жилище с размер от 60 кв.м се изплаща от наема си най-бързо в Кишинев и Цюрих (8,3 години), в Киев (9,8 години) и Скопие (12,6 години), а най-бавно в Монте Карло (79,1 години), Дъблин (30,8 години) и Малта (29,4 години).
По отношение на размера на минималната работна заплата в европейските страни, същото жилище би се изплатило най-бързо в Брюксел (9 години), Никозия (11,1 години) и Амстердам (14,8 години), а най-бавно в Москва (483,5 години), Киев (167,4 години) и Монте Карло (142,1 години). В това проучване, обаче, не са включени Германия, Италия, Дания, Норвегия, Финландия, Швеция, Швейцария и Македония, тъй като в тези държави няма законово регламентиран минимален праг на работната заплата или има такива само за някои сектори на икономиката.
Важно е да се отбележи, че в изследването са взети предвид само апартаменти с размер от 60 кв.м, разположени в европейските столици, като са изключени крайните квартали и най-бедните зони.
Цени на апартаменти и размер на минималната работна заплата в различните европейски столици, Евро
| Страна | Цена за апартамент от 60 кв.м | Наем за апартамент от 60 кв.м | Цена Евро/кв.м | Наем Евро/кв.м | Минимална месечна работна заплата |
| Австрия, Виена | 207000 | 1159,80 | 3450 | 19,33 | 1000,00 |
| Белгия, Брюксел | 153600 | 861,00 | 2560 | 14,35 | 1415,24 |
| България, София | 68400 | 286,80 | 1140 | 4,78 | 122,71 |
| Великобритания, Лондон | 1021800 | 3630,60 | 17030 | 60,51 | 1138,54 |
| Германия, Берлин | 179400 | 598,80 | 2990 | 9,98 | - |
| Гърция, Атина | 282000 | 702,00 | 4700 | 11,70 | 862,82 |
| Дания, Копенхаген | 228000 | 1049,40 | 3800 | 17,49 | - |
| Естония, Талин | 112800 | 358,20 | 1880 | 5,97 | 278,02 |
| Ирландия, Дъблин | 350400 | 948,00 | 5840 | 15,80 | 1461,85 |
| Испания, Мадрид | 291000 | 861,00 | 4850 | 14,35 | 748,30 |
| Италия, Рим | 361200 | 1158,60 | 6020 | 19,31 | - |
| Кипър, Никозия | 112200 | 534,00 | 1870 | 8,90 | 840,00 |
| Латвия, Рига | 106800 | 450,00 | 1780 | 7,50 | 281,93 |
| Литва, Вилнюс | 103800 | 358,80 | 1730 | 5,98 | 231,70 |
| Люксембург, Люксембург | 354000 | 1145,40 | 5900 | 19,09 | 1757,56 |
| Македония, Скопие | 64200 | 423,00 | 1070 | 7,05 | - |
| Малта | 183000 | 519,00 | 3050 | 8,65 | 664,95 |
| Молдова, Кишинев | 59400 | 598,80 | 990 | 9,98 | 64,97 |
| Монако, Монте Карло | 2443200 | 2572,80 | 40720 | 42,88 | 1433,25 |
| Норвегия, Осло | 361200 | 1320,00 | 6020 | 22,00 | - |
| Полша, Варшава | 167400 | 803,40 | 2790 | 13,39 | 348,68 |
| Португалия, Лисабон | 153000 | 719,40 | 2550 | 11,99 | 565,83 |
| Румъния, Букурещ | 111000 | 585,60 | 1850 | 9,76 | 157,20 |
| Русия, Москва | 622200 | 2047,20 | 10370 | 34,12 | 107,23 |
| Словакия, Братислава | 135000 | 640,20 | 2250 | 10,67 | 317,00 |
| Словения, Любляна | 175800 | 662,40 | 2930 | 11,04 | 748,10 |
| Сърбия, Белград | 127200 | 535,80 | 2120 | 8,93 | 134,56 |
| Турция, Истанбул | 121800 | 595,20 | 2030 | 9,92 | 384,89 |
| Украйна, Киев | 160200 | 1365,00 | 2670 | 22,75 | 79,76 |
| Унгария, Будапеща | 90000 | 427,80 | 1500 | 7,13 | 280,63 |
| Финландия, Хелзинки | 333000 | 1356,00 | 5550 | 22,60 | - |
| Франция, Париж | 744000 | 2376,00 | 12400 | 39,60 | 1365,00 |
| Холандия, Амстердам | 253200 | 1257,60 | 4220 | 20,96 | 1424,40 |
| Хърватска, Загреб | 123000 | 564,60 | 2050 | 9,41 | 381,15 |
| Чехия, Прага | 223800 | 796,20 | 3730 | 13,27 | 319,22 |
| Швейцария, Цюрих | 169800 | 1708,20 | 2830 | 28,47 | - |
| Швеция, Стокхолм | 168000 | 690,00 | 2800 | 11,50 | - |
Необходимо време за изплащане на апартамент от 60 кв.м, години
| Страна | Изплащане с доходи от наем за същото жилище | Изплащане с доходи от минимална работна заплата |
| Австрия, Виена | 14,9 | 17,3 |
| Белгия, Брюксел | 14,9 | 9,0 |
| България, София | 19,9 | 46,5 |
| Великобритания, Лондон | 23,5 | 74,8 |
| Германия, Берлин | 25,0 | |
| Гърция, Атина | 33,5 | 27,2 |
| Дания, Копенхаген | 18,1 | |
| Естония, Талин | 26,2 | 33,8 |
| Ирландия, Дъблин | 30,8 | 20,0 |
| Испания, Мадрид | 28,2 | 32,4 |
| Италия, Рим | 26,0 | |
| Кипър, Никозия | 17,5 | 11,1 |
| Латвия, Рига | 19,8 | 31,6 |
| Литва, Вилнюс | 24,1 | 37,3 |
| Люксембург, Люксембург | 25,8 | 16,8 |
| Македония, Скопие | 12,6 | |
| Малта | 29,4 | 22,9 |
| Молдова, Кишинев | 8,3 | 76,2 |
| Монако, Монте Карло | 79,1 | 142,1 |
| Норвегия, Осло | 22,8 | |
| Полша, Варшава | 17,4 | 40,0 |
| Португалия, Лисабон | 17,7 | 22,5 |
| Румъния, Букурещ | 15,8 | 58,8 |
| Русия, Москва | 25,3 | 483,5 |
| Словакия, Братислава | 17,6 | 35,5 |
| Словения, Любляна | 22,1 | 19,6 |
| Сърбия, Белград | 19,8 | 78,8 |
| Турция, Истанбул | 17,1 | 26,4 |
| Украйна, Киев | 9,8 | 167,4 |
| Унгария, Будапеща | 17,5 | 26,7 |
| Финландия, Хелзинки | 20,5 | |
| Франция, Париж | 26,1 | 45,4 |
| Холандия, Амстердам | 16,8 | 14,8 |
| Хърватска, Загреб | 18,2 | 26,9 |
| Чехия, Прага | 23,4 | 58,4 |
| Швейцария, Цюрих | 8,3 | |
| Швеция, Стокхолм | 20,3 | |
Топ 10 на най-скъпите жилища в Европа
- Монте Карло, Монако - 40 720 Евро/кв.м
- Лондон, Великобритания - 17 030 Евро/кв.м
- Париж, Франция - 12 400 Евро/кв.м
- Москва, Русия - 10 370 Евро/кв.м
- Рим, Италия и Осло, Норвегия - 6 020 Евро/кв.м
- Люксембург, Люксембург - 5 900 Евро/кв.м
- Дъблин, Ирландия - 5 840 Евро/кв.м
- Хелзинки, Финландия - 5 550 Евро/кв.м
- Мадрид, Испания - 4 850 Евро/кв.м
- Атина, Гърция - 4 700 Евро/кв.м
Абонамент за:
Публикации (Atom)
