Новият търговски ред

Статията е публикувана във в. Капитал Първите столични молове зароботиха преди повече от 10 години и това маркира началото на трайна промяна на пазара на търговски площи в столицата. В далечната 2006 г. потенциалните "жертви" от откриването на моловете - магазините по бул. "Витоша" и "Граф Игнатиев", все още не приемаха сериозно заплахата за бизнеса си. Последваха още търговски центрове и трайно преориентиране на модните брандове от основните улици към моловете. И дойде нова ситуация: модата е в мола. Успоредно растяха и мрежите на големите играчи в сектора на бързооборотните стоки, като Billa, Kaufland, Lidl, и така поизчезнаха не само малките търговски обекти за дрехи и обувки, но и за храни. Днес нишата на уличните обекти е в сферата на услугите или продажбата на специализирани продукти (месарници, пекарни, сладкарници). Собствениците на такива площи търсят наематели с траен интерес и все по-често им се налага да търсят алтернативно предназначение на търговските обекти. Голямото пренареждане и преобразуване на пазара продължава, стимулирано и от по-добрите икономически показатели през изминалата година, които дават увереност на бизнеса да се разраства и да търси по-добри локации. Така предлагането при по-популярните търговски райони и улици е малко и води до покачване на наемните нива там. Прогнозата на експертите е тази тенденция да се засилва през 2017 г. В сърцето на града "Дори в централната част на София има първо-, второ- и третокласни улици, което е определящо не само за наемните нива, но и за успеха на бизнеса", коментира Добромир Ганев, директор на "Форос". През 2016 г. наемът на т.нар. high streets, сред които бул. "Витоша", улиците "Граф Игнатиев", "Раковски", "Леге", се движи между 40-45 евро на кв.м на месец. Според консултантите от Colliers помещения на ключови локации могат да стигнат и по-високи нива между 60 евро на кв. м (бул. "Витоша") и 50 евро на кв.м (ул. "Съборна") за пространства около 60 кв.м. "Тези стойности обаче още са далече от нивата на бума. През 2007 г. сме участвали в договаряния от порядъка на 120-180 евро/кв.м месечно", разказва Ганев. "Тенденцията продължава да бъде всеки търговец да иска да е на традиционно известните улици като видим спад на интереса има единствено към "Графа" поради предстоящите ремонти на улицата", коментира Данислав Тенинчев, мениджър кантора "Бизнес имоти" в "Адрес". Експертът посочва, че основната причина е, че наемателите се страхуват, че няма да могат да поддържат оборотите си по време на ремонта, предвиден по европрограмата "Региони в растеж", който ще превърне "Графа" в пешеходна зона. Обектите на второстепенни улици в централната част, като бул. "Васил Левски", "Патриарха", "Пиротска" (в търговската й част), се отдават месечно за от 10 докъм 25-30 евро/ кв.м, сочат данните на "Форос". "Посочените стойности обаче варират значително в зависимост от това на коя точно улица е обектът, с каква видимост е, правилна или неправилна форма е и т.н.", уточнява Ганев. За сравнение, средният наем в столичен мол за първокласно помещение е 28 евро на кв.м. "Индивидуалните инвеститори търсят доходност от около 5-6%, но малко обекти биха могли да осигурят такава". Добромир Ганев, директор на "Форос" Добрите столични квартали Районите като "Изгрев", "Изток", "Иван Вазов" също се радват на силен интерес от търговци и сравнително високи наеми, но предлагането на добри обекти там е по-ограничено. Наемите средно са около 8-9 евро, но отново варират в зависимост от качеството и мястото на обекта (виж таблицата). В тези квартали доста ясно се вижда тенденцията на търговските улици да преобладават специализирани магазини и такива в сферата на услугите - представителства на мобилни оператори, аптеки, оптики. В софийския "Младост" (1, 2 и 3) има по-сериозно предлагане на търговски площи, като т.нар. регионални търговски центрове, разположени в района, предлагат услуги и стоки от всекидневна необходимост. "В близост са Sofia Ring Mall и Тhe Mall, така че в квартала няма много модни магазини", обяснява Ганев. Средните нива на наемите в тази част на София са 5-6 евро, но достигат и до 12 евро на кв.м месечно. Сред районите, където търсенето е активно, са и тези, където кипи и жилищно строителство като "Хладилника" и "Кръстова вада". "Очаквам в района на Paradise Center да се обособи добре работеща улица с търговски обекти", прогнозира Данислав Тенинчев. Той дава пример и с ул. "Тинтява" в "Дианабад", която също се развива като добре оформена търговска локация, благодарение на строителството на нови жилищни сгради. "Инвеститорите я тях са заложили различни магазини на партерните етажи, което е в огромен плюс за всички живеещи наблизо", смята Тенинчев. Добавка към офисите Ефект върху търговията се усеща и с развитието на нови офис сгради в столицата. "Тези проекти разполагат със зони за хранене, кафенета, търговски обекти, което представлява нова и растяща ниша. Моделът е по-различен отколкото в обикновен магазин, тъй като търговците не работят след 19.00 ч. и през уикенда. Вече има няколко предприемачи, фокусирани върху проекти от този тип", коментира Росен Генев, мениджър "Търговски площи" във Forton. Според него този модел е доста по-малко рисков, отколкото отдаването на магазини като част от жилищни кооперации. "Днес този тип партерни помещения по-скоро се използват за офиси на счетоводни компании, агенции за пътувания, транспортни фирми и други, вместо за магазини", коментира и Ганев. Развитието на метрото също има търговски ъгъл. Обектите се разполагат не само в непосредствена близост до станциите, но и във самите им входове. Бокерите посочват, че наемите на обекти в по-централните станции в последните години се повишават. Трудното инвестиране Търговските обекти са един от най-сложните видове собственост за управление, смятат имотните консултанти. Има много критерии, за да се направи правилна оценка на обекта и поради това трудно биха могли да се дадат стойности за средна доходност. Добромир Ганев посочва, че индивидуалните инвеститори търсят доходност от около 5-6%, но малко обекти биха могли да осигурят такава. За разлика от условията на договорите в моловете, които имат клауза за непрекъсваемост, при наемите на обекти на търговска улица има кратко предизвестие и съответно сериозен риск за собственика. В допълнение Ганев посочва, че някои собственици надценяват стойността на обектите си и ги оставят празни с месеци, което в повечето случаи води до по-лоши резултати в дългосрочен план, отколкото ако направят отстъпка 10% от търсената от тях сума. Наемателите също трябва да избират обектите си с особено внимание. "Малко агенции предлагат консултиране за бизнес имоти и няма много фирми на пазара, които всекидневно правят сделки с магазини. Важно е търговците да проучват консултантите и да работят с такива, които да направят добър анализ на типа обекти в околността и на конкуренцията в желания район, за да се позиционират правилно", съветва Тенинчев.