През последните три десетилетия пазарът на недвижими имоти в България се разви изключително динамично, преминавайки през няколко съществени етапа, всеки от които заслужава специално внимание и отделен анализ. След продължителен период на контролиран пазар или по-точно липсващ такъв, имотите получиха своето достойно място сред основните инструменти за генериране на доходност и се утвърдиха като oсновна и най-добре позната възможност за инвестиции на българските граждани. Въпреки значимият и забележителен напредък в сектора, един елемент в този сектор изостава в положителните оценки на потребителите и този елемент е гилдията на брокерите – хората, които упражняват професията, чрез която клиентите трябва да получават високо ниво на професионални и квалифицирани консултатнтски услуги в сложния процес по покупко-продажба на своите имоти. Обектът на изследването е пазара на професионалните посреднически(брокерски) услуги в сектор недвижими имоти. Целта на изследването е да се проучат и очертаят несъвършенствата на българския пазар на посреднически услуги в сферата на недвижимите имоти.
Необходимо е да се отбележи значителният напредък по отношение на знания, умения и компетенции на всички участници на пазара - посредници, консултанти, банкери, юристи, собственици, предприемачи, строители, архитекти и др. През този период бяха проучени практики от развитите пазари и внедрени нови процедури, технологии, документация, които спомогнаха за бурното и успешно разрастване на сектора.
Трябва да се отбележи, че на пазара работят лица, които неформално отговарят на изискванията на БДС EN 15733 (Български институт за стандартизация, 2020) за „Услуги на брокерите на недвижими имоти. Изисквания относно предоставянето на услугите от брокери на недвижими имоти“. Но основната част от хората, които упражняват професията брокер са недостатъчно компетентни, квалифицирани и с оборими етични възприятия и с практики, които понякога граничат с грубо нарушаване на основни права на гражданите.
Ето защо предмета на настоящото изследване е да се проучат и очертаят основни несъвършенства при предоставяне на посредническия услуги на пазара на недвижими имоти.
Липсата на регулация на посредническите брокерски услуги e едно от ясно изразените несъвършенства на този вид услуги, което води до:
• нееднакво средно ниво на компетентност,
• различно качество на предоставяните услуги,
• прилагане на различни етични стандарти,
• използване на агресивни практики,
• липса на вписване на основни задължения на посредниците в договорите с клиенти, използване на нервноправни клаузи,
• злоупотреби с депозитни средства на клиенти,
• незаконно осъществяване на посредническа дейност от служители на общини, държавни служители в разични ведомства и агенции и т.н., който факт нанася значителни щети на фиска и изкривява конкурентната среда.
Към всичко казано по-горе трябва да се добави, че поради естествената ниска честота на покупко-продажбата на имоти за едно семейство или компания, потребителите трудно могат да повлияят в кратки срокове върху подобряване на качеството на услугите на посредниците.
През годините бяха предлагани различни идеи за регулация в сектора:
• саморегулация - невъзможна или ако е възможна подобна форма ще минат още поне няколко деситилетия докато всички участници уеднаквят своите критерии за знания, компетенции и професионална етика. А докато този момент се случи, потребителите ще продължават да получават различно качество на услуги.
• държавна регулация - вероятно най-неподходящия начин. За някои участници на пазара това е по-добрия вариант в сравнение със създаването на професионална Камара. Подобно притеснение, се базира на хипотеата, че лицата в управителните органи на Камарата биха се възползвали от служебното си положение и биха създавали пречки за бизнеса на свои конкуренти по избирателен признак - притеснение, което е неадекватно и неаргументирано, познавайки се на дългата история на броншовите сдружения в нашия сектор и наличието на групово знание за предотвратяване на такъв проблем. Трябва разбира се да се позова и на много доброто функционирането на всички сродни професионални гилдии в България, именно чрез създадените професионални камери, както и концепцията за проект на такъв закон. Проведени разговори с всички държавни инстутуции показа, че никоя от тях не се ангажира със фунции по регулаторен орган. Такива функции ще изискват от една страна финансиране, а от друга експертен човешки капацитет.
• браншова регулация, чрез създаване на Камара на брокерите - вероятно най-подходящия към настоящия момент възможен начин за правилното функциониране на пазара. Такава регулация ще даде възможност законодателя да гарантира защита правата на потребителите в сектора от една страна, както и ще помогне на гилдията да приеме правила за гарантиране на знанията, уменията и компетенциите на брокерите чрез уеднакваване на стандартите. Важно ще и гарантирането на приемане на единен Етичен кодекс от всички професионалисти.
Друго несъвършенство при предоставяне на посреднически услуги представлява недостатъчната официална статистичека информация - това несъвършенство води до висока степен на непрозрачност на пазара, затруднявайки посредниците и консултатнтите да прилагат методите за правилно оценяване на имотите и да очертават тенденциите на пазара. Агенция по вписванията разполага с много добър софтуер, но голяма част от данните в актовете не се въвеждат. Този факт не позволява да се систематизира достатъчно адекватна статистическа информация по всички критерии и характеристики на недвижимите имоти, обект на покупко-продажба. Тук трябва да се спомене за още едно несъвършенство, а именно липсата на задължителност всички договори за наем да бъдат регистрирани в Агенцията по вписвания. Тези обстоятелства пречат на брокерите и консултантите да анализират коректно състоянието на пазарите, да формират правилно своите предвиждания за развитието на пазара. Тези процеси са в основата на пълноценното и адекватно подпомагане на потребителите и клиенти от страна на брокерските фирми.
Липсата на специализация на пазарните играчи, а именно брокерските фирми е още един съществен недостатък. Липсата на специализация води до висока средна степен на финансова неефективност за брокерските фирми. Резултат от това е невъзможността за влагане на средства за постоянното надграждане на професионални умения и допълнителна квалификация, както и до невъзможност за инвестиране в нови технологии, проптех и т.н.
Слабо желание за автоинформираност от страна на продавачи, купувачи, наемодатели и наематели относно добрите и лошите практики и стандарти, прилагани на пазара - за съжаления малкък процент от потребителите подхождат правилно в сложния процес по продажба или покупка на имот. Много малко от тях предварително се информират за възможните рискове в процеса и за това какви са пороците на пазара, как да се предпазят от нелоялни дейтвия и т.н. Такава информация може да се намери, както в държавните институции като КЗП, така и в браншовите сдужения, каквото е НСНИ.
Вероятно най-тежкото несъвършрнство в сектора е ниското средно ниво на знания, умения и компетентности на агенти и брокери. Ниската степен на отговорност на собствениците на компании, управители и мениджъри за притежаване на високо входно ниво на знания и компетенции на техните служители, води до непълна и достатъчна удволетвореност на потребителите при ползване на брокерски услуги.
Към момента, както и никога до сега в сектора не е имало задължителни образователни и/или квалификационни изисквания за навлизане в тази професия към желаещите да извършват брокерска дейност. Няма уеднаквени професионални изисквания за минимални отговорности и задължения на компаниите и техните служители към потребителите.
Безконтролно прилагане на нелоялно поведение, лоши практики, заблуждаваща и фалшива реклама. Нито една държавна институция не контролира активно професионалното поведение на брокерите и агентите при използването на лоши практики. Високостойностния характер на една сделка за покупко- продажба предполага наличието на сериозен контрол, който ефикасно и перманентно да защитава интересите на собственици и купувачи, както и гарантираното им върховно право на собственост от Конституцията на РБългария.
Незачитане на основни права на клиента. Поставяне интереса на компанията пред този на клиента. Вероятно най-често срещания недъг при фунционирането на пазара в България е именно поставяне на интереса на брокерската компания или брокера пред този на собственика или купувача. Примерите за това са много, но ще визираме само най-фрапантните:
• след подписване на ексклузивен договор със собственик на имот офертата се затваря в рамките на фирмата с цел получаване на всяка цена на хонорар от двете страни, без значение дали купувачи представлявани от други фирми предлагат по-високи оферти за имота;
• непредоставяне на пълна информация за всички направени оферти от купувачи, с цел облагодетелстване ;
• заблуждаване на клиенти, които са пред финализиране на сделка/договорени вече условия/относно възможността да се помогне за продажбата на по-висока от постигнатата цена или, ако е купувач за наличие на по-изгодна оферта. Тук целта е да се провали сделката с идея съответната фирма да реализира бъдеща сделка/реализиране на възнаграждени/ с клиента. Много често при такива случаи се е стигало до загуба на финансови средства за потребитея, поради промяна в динамиката и посоката на пазара.
Трябва да се отбележи, че описаните практики се прилагат от различни компании, без значение от техния опит, имидж, размер, известност и т.н.
Използване на грешен модел при избор на посредническа компания при реализиране на сделка. Още един от големите негативи на сегашния пазар. Потребителите подхождат погрешно при избор на партньорска компания и брокер. Всъщност масовия подход за подбор на брокер изобщо не е свързан с някакъв вид избор. Още по-малко информиран и осъзнат избор. Потербителите често се оплакват от това, че излизайки на пазара са попаднали на компания, която не е удовлетворила технте изисквания и очаквания. Всъщност моделът на избор, който масово се използва от клиентите е моделът на избор на стоки и услуги с ежедневно предназначение - храна, битови услуги, дрехи и т.н, неща, за които имаме опита и познанието за обичайното качество, което трябва да получим. При този модел на избор е характерно търговците да използват промоции, ниски цени, бонуси и др. които стимулират потребителя. Използването на този модел на избор в имотния сектор предвещава именно попадането на случаен посредник. Правилният модел при избор на брокер и брокерска компания е онзи, който използваме, когато избираме свой адвокат, личен лекар, дентален медик т.н.., а именно:
• модел на избор на партньор-професионалист с етично поведение, с чиято подкепа клиента успешно да премине през сложния процес
• модел на получаване на референции и препоръки. Търси се информация от близки, прители и познати, които са имали предишен добър опит в работатат с партньорска компания. Добре е при липса на такава информация или препоръки да се организират срещи с няколко компании и техни представители, за да се оформи мнение за техните компетенции, опит, етика и т.н., да се зададат въпроси и според това какви отговори получите да направите избор.
Потребителите трябва да разбират, че носят отговорност за своите избори. Ако подхождат правилно при избора на агенция, много скоро ще повлият реално на пазара в посока увеличение на стремежа на брокерите за повишаване качеството на услугите в сектора и намаляне на лошите практики и нелоялното отношение.
Злоупотреба от страна на потребителите при ползване на услуги на брокерски компании. За съжаление трбва да се отбележи, че много компании и брокери са били обект на целенасочено некоректно поведение от страна на потребители. Понякога клиенти разчитат на информация, опит, знания, компетенции на професионалисти в бранша, но не изпълняват своите задължения за заплащане на услугата, използвайки различни оправдания и интересни подходи за „прескачане“ на брокерите.
Прилагане на агресия и неаргументиран натиск за вземане на решение за покупка или продажба. Професионалните брокери и агенти на недвижими имоти са призвани да помагат и съдействат на своите доверители, така щото те да вземат информирани решения по време на целия сложен процес на сделка. Потребителите никога не трябва да забравят, че брокерската професия в своята същност е консултантска. Консултант е професионалист, който предоставя експертни съвети в определена област. Консултантът обикновено е експерт или опитен професионалист в определена област и има широки познания по въпроса. Тук ключовата дума е „съвет“ и „съветва“. Брокърът трябва да използва всички свои знания и опит, които притежава, за да насочва и подпомага своя клиент в цялата процедура и сложни процеси. Фирмите или брокерите, които използват агресия или неаргументиран натиск се опитват да вземат решение вместо самия клиент. Целта им не е да защитят интереса на купувача или правото на собственост на продавача, а да стигнат единствено до получаване на заплащане.
На този етап предмета на настоящото изследване е да сe проучат и посочат основните несъвършенства на посредническия пазар при предлагане на брокерски услуги за недвижимими имоти. За три десетилетия реално функциониращ пазар на недвижими имоти, очертаните несъвършентва са много и твърде значими. Тяхното наличие доказва необходимостта от бързо намиране на адекватни решения за всеки от очертаните проблеми. Чрез провеждане на последващо изследване за намиране на конкретни решения за отстранявне на очертаните несъвършенства ще се помогне на пазара и на всички заинтересовани страни за постигане на по-справедлив и честен пазар - потребителите на брокерски услуги; държавата и фиска; професионалистите в сектора и обществото като цяло.
Автор:Добромир Ганев, докторант
Икономически Университет Варна
Няма коментари:
Публикуване на коментар