Управление и реализация на бизнес имоти – въпросителни и неизвестни/кратък анализ за Investor.bg/

Методите за реализация на жилища не работят успешно при бизнес имотите и портфейлите от имоти и дори губят време и приходи, според експерт. Класическите методи за реализация на жилища не са подходящи за управлението и реализацията на бизнес имоти или портфейли от активи. Това коментира пред Investor.bg Добромир Ганев, заместник-председател на Управителния съвет на Националното сдружение „Недвижими имоти“, който ще вземе участие в предстоящата дискусия на Клуб Investor.bg на тема „Успешни практики при управлението на портфейли от имотни активи". „Освен познатия начин за маркетиране на свободния пазар може да се организират частни търгове например. Този сектор от пазара на имоти предполага по-различни подходи, отколкото масово познатите подходи при продажба на жилища. В повечето случаи методите, подходящи за жилищни единици, се оказват грешни и губят време и потенциални приходи на инвеститора“, посочи Ганев. „Когато говорим за управление и реализация на активи и портфейли от активи, трябва да подчертаем, че се говори не толкова за жилищни единици и за единици, които се продават на физически лица, а за активи, които трябва да бъдат развити от инвеститори или реализирани от специални дружества, фондове или компании на български и чуждестранни инвеститори“, поясни той. Стартирането на процес по продажба на такива активи е свързано с предварителен процес на подготовка на сериозен анализ, за да се предвидят всички възможности за продажба, ликвидност, бъдещ доход, коментира още експертът. Според Добромир Ганев големите консултантски компании разполагат с достатъчно експертиза, но редица други собственици на такива активи – например фондове, банки, като че ли им липсва информация за добрите практики в Европа. По думите му основният пропуск на инвеститорите и мениджърите, на собствениците на портфейли от инвестиционни имоти, е свързан с познанието. Ганев подчерта, че повечето от собствениците на такива активи са компании, чиято основна дейност не е професионалното управление на подобни активи. Тези фирми са се възползвали от бума в строителния сектор, за да реализират печалби, а някои от тях дори са „извадили“ оборотни средства от другите им дейности, за да ги вложат в покупка на активи. Освен бума в периода 2004-2007/8 г., катализатор на подобни инвестиции бяха и приватизационните процеси, коментира Ганев. „Бяха предобивани фабрики, заводи, сгради на кина, пощи и други. Тези собственици не могат да развиват по най-добрия начин активите си, а разходите са изключително високи - данъци, такси, експлоатация, поддръжка и охрана“, посочи той.

Имате ли нужда от релокация на офиса Ви?

Битови шумове, проблеми с паркиране, по-ниски наеми, това са само част от причините, които подтикват наемателите да пристъпят към релокация на своите офиси. Колизията между бита на обикновения българин и работното му място често е прична за раздразнение, ако офисът е разположен в стара жилищна сграда. Шумът от ежедневието на съседите, ароматът на прясно приготвена храна, разговорите на висок тон за проблемите на домакинството, са само част от колоритната картина, която може да се опише, ако сте свидетел от офиса си на подобни процеси. Често се случва да не можете да се концентрирате, защото съседът Ви е започнал ремонт на жилището си и строителна бригада извършва дейността си, крещейки от земята до последния етаж на сградата за нещо свързано с изолоция, дограма и т.н. Клиентите Ви отказват среща във Вашия офис, защото има часово ограничение в зоните за паркиране, а и на всичко отгоре места трудно се намират. Това са нормални процеси за всеки голям град, но тук решението зависи само от Вас. Може би сте се замисляли колко време и услие ще Ви отнеме да се преместите в сграда, специализирана само за офис нужди и колко това би улеснило Вашата работа. А тук е момента да отбележим и факта, че това в повечето случаи става на същата цена, а може би и на по-ниска, от тази, която плащате за стария офис. Много фирми плащат наеми за офиси в жилищни сгради, които съответстват на тези в нов модерен офис комплекс. Какво би могъл да Ви даде такъв комплекс? Фасилити мениджмънт - не се ядосвате вече за липсващата крушка във входа, не мислите за развалената входна врата, всичко е включено! Профисионални фасилити специалисти се грижат за Вашия комфорт, като това е част от цената. Допълнително и важно удобство е и обикновено денонощната охрана и видеонаблюдение. Изградени са заведения за хранене, спортен център, банков клон, автомивка и автосервиз за смяна на гуми и масла и всичко това е само на една ръка разстояние от Вас. Стабилизираните цени на наемите на първокласните офиси и все още големият брой незаети площи създават у наемателите чувство за сигурност.А именно сигурността им дава възможност да избират внимателно, да бъдат взискателни и да търсят нови офис площи. Много собственици и мениджъри на компании не си дават сметка, но договорите за наем на техните офиси са сключени при ценови нива, валидни за 2008-2009 година - значително по-високи от актуалните, а самите офиси не покриват дори и малка част от стандартите на модерните бизнес центрове. Факт е, че днес разликите в наемите на преустроени апартаменти и офиси в стари, неподдържани сгради и тези в съвременните бизнес комплекси са минимални, но предимствата на вторите са в пъти повече. В столицата новите бизнес сгради са с наличие на удобен градски транспорт, паркинг, охрана, поддръжка и т.н. Високата енергийна ефективност и представителност са други плюсове. Офиси, чиито сгради предлагат удобства като кафенета, фитнес зали, заведения за бързо хранене, хранителни магазини и пр., набират все по-голяма популярност . Част от хората, отговорни за вземането на решение за релокация изпитват страх да предприемат тази стъпка, притеснявайки се от допълнителните разходи и проблемите, свързани с едно преместване. Мениджмънтът на модерните офисни комплекси разбира това и предоставя подкрепа на новите наематели чрез извършване на различни допълнителни услуги, отпускане на гратисни периоди при изплащането на наема или поемане на част от разходите по довършителните работи по интериора.

Добри практики при управлението на корпоративни портфейли от имоти

Много компании строят, купуват или придобиват недвижима собственост, формирайки т.нар. "портфолио от активи". Този процес беше особено засилен в периода след 2005 година, когато страната ни преживя икономически бум и в търсене на добра доходност или с цел разширяване на дейността бяха закупувани различни недвижими имоти.. Една част от компаниите, обаче, не успяха да реализират тези активи на пазара в точния момент на възходящо движение на цените, други просто преразгледаха плановете си за инвазия в последващия етап на спад на икономиката. В резултат, значителна част от придобитите имоти днес са в тежест на собствениците им, особено когато са закупени с помощта на кредитен ресурс. От друга страна, всяко портфолио има нужда от правилно управление. Съставящите го активи трябва да бъдат подлагани на периодичен анализ с цел вземане на решения кои от тях да бъдат задържани и кои да бъдат продадени, а при подходящи условия - и за придобиване на нови. Целта на подобен професионално изготвен анализ е да се редуцира риска и да се увеличи възможността от реализиране на добра доходност за компанията, собственик на порфейла. Управлението на едно портфолио от активи изисква тесни познания и опит. Поради тяхната липса, все по-често управляващите считат за подходящо да използват за реализиране същите канали и средства както при продажба на обикновен жилищен имот. Те се задоволяват с публикуване на оферти, често с неправилно определена цена, в различните портали и сайтове за недвижими имоти. Това не е ефективно. Тъй като в преобладаващата си част тези активи спадат към групата на т.нар. бизнес имоти (логистични, индустриални, офисни, търговски, хотели, парцели и пр.), те притежават характеристики с особена специфика, поради което при използването на подобен подход много трудно биха намерили клиенти. Познатият опит от продажбата на жилищни и други малки имоти е неприложим при голяма част от активите на корпоративните структури. Друг проблем е, че много изпълнителни директори и управители на компании оперират с портфейли от недвижими имоти с наистина внушителни размери, а имат на разположение съвсем ограничени ресурси за постигане на икономическа ефективност. Добрата практика предполага целенасочена работа, чрез привличането на професонален консултант и добро взаимодействие между него и екипа на собственика, което би довело до успешна реализация, при максимално възможната за момента цена, на целия портфейл или на част от него. Този процес включва задълбочена работа в следните насоки: цялостен анализ на пазара, силни и слаби страни на актива, оценяване на всеки от активите, определяне на таргет групите, анализ на приложимостта, определяне на метод за продажба и др. След това се създава план за маркетиране, както и времеви хоризонт за реализацията. Изготвя се пътна карта (стратегия) за всички действия, които ще помогнат за успешното реализиране на активите. Доброто взаимодействие между екпите на собственика и консултанта е от изключителна важност на всеки етап с цел постоянно коригиране на действията. Друга добра практика при нетипични и големи активи е двете страни да поемат конкретни договорни ангажименти една към друга. Това се налага именно поради тяхната специфика, силно отличаваща ги от от жилищните имоти и методологията за тяхната продажба. Много често тези имоти са уникални в такава степен, че не биха могли да бъдат сравнявани дори и с такива от същия клас и/или локация. Погрешният подход от своя страна, изразен в неправилно определена цена, неправилно определен метод на продажба, липса на анализ на конкурентна среда и пр., води до забава на реализирането на портфейла във времето, което при падащ пазар регистрира загуби за притежателя на същия.

Оптимизирането на разходите за наеми - фактор за успешен бизнес по време на криза

Вероятно мнозина представители на бизнеса не са се замисляли за това, но оптимизирането на наемите на заеманите от тях офиси може да доведе до сериозна корекция в разходната част на бюджета им. Пет години след началото на кризата, все още има компании, които плащат наеми, според валидните за 2008-2009 година стойности. Поради неинформираност или други причини, мениджърите им не се опитват да предоговорят наемните условия. Според статистиките, обаче, наемите на офис площите в момента са с приблизително 50% по-ниски в сравнение с тези преди 5-6 години. Ако при малки компании, разполагащи се в малки офиси, разликата от няколко евро на квадратен метър няма сериозно отражение върху разходите, то при компании, заемащи площи над 1000 кв.м, всеки евро цент е от голямо значение. При това положение, оптимизирането на наемите би могло да допринесе за увеличението на бюджета за други пера - разширение на административния персонал, увеличение на бюджета за маркетинг и реклама или увеличение на заплатите, за което така и не стигат парите в моменти на криза. Тежки договори, клаузи за непрекъсваемост - не винаги правният инструмент е способът, с който може да се реши подобен въпрос. Големите компании често са прекалено горди, за да влязат в преговори с наемодателите си, в които трябва да обяснят промяната във фактическата обстановка на наемите и колко е необходимо редуцирането на наема за правилното функциониране на бизнеса. Особено когато и наемодателят е компания от същия мащаб, адекватният диалог между двете страни става почти невъзможен. Тук започват размяната на голям брой писма, мейли, покани, липса на отговори и в крайна сметка резултат няма. Така се появява ролята на консултанта. Консултантите обикновено включват малки работни екипи, но с отлична подготовка: търговска, психологическа, икономическа, правна и пр. Те познават пазара и са обучени да водят консруктивен диалог. Диалог, в който те успешно защитават тезите си, тъй като имат силни аргументи, добри комуникатори са, имат отлична репутация и са добри профисионалисти. Тяхното мнение е често търсено от инвеститори, журналисти и дори наематели при сключване на договори. Те са катализатора на отношение между две силни компании, често неможещи да намерят диалога помежду си. Още на: www.sollers.bg

Крие ли риск атентатът в Бургас за пазара на недвижими имоти по българското Черноморие?

  Несъмнено политическата стабилност и липсата на военни действия в една страна са едни от важните фактори за развитие на пазара на имоти, особено що се касае до транзакции с чуждестранни граждани. В този смисъл, моите очаквания са, че ако правителството успее да се справи с вътрешната сигурност, извършеният атентат на Бургаското летище може да доведе единствено до краткосрочни колебания в търсенето.  Факт е, че като цяло обстановката в България е мирна, без граждански размирици и военни действия, и за първи път се случва подобен терористичен акт. Вероятно това ще доведе до временно колебание от страна на чуждестранните купувачи, но не очакваме покупките да спрат или да намалеят драстично. Нещо повече, основните външни купувачи, руските граждани, стават все по-активни и проявяват сериозен интерес към българския пазар на недвижима собственост. Покупката на имот у нас има сериозни предимства за тях, като фактът че България е член на ЕС, дългогодишните културно-исторически традиции между нашите страни, прекрасния климат, ниската стойност на ежедневните разходи за живот и достъпните цени на имотите. От друга страна, преките потърпевши от терористичния акт, израелските граждани, рядко проявяват интерес към покупка на ваканционна недвижима собственост тук и в този смисъл, дори евентуалният отлив на израелски туристи няма да повлияе на пазара. Историята също свидетелства, че отделните терористични актове не влияят върху привлекателността на една страна или град в дългосрочен план. Ню Йорк, Лондон и Мадрид продължават да са топ туристически и инвестиционни дестинации, а Анталия, въпреки атентатите от 2006 година, вече е и едно от най-предпочитаните голф дестинации.

Как се поддържа недвижимата собственост

Доверете се на професионален домоуправител

Управление на недвижимата собственост означава пълния комплекс услуги, предоставяни от професионални фирми във връзка с недвижимо имущество. Може да става въпрос за цели сгради, търговки площи, офис площи, отделни апартаменти или къщи, складови помещения и др. Обикновено управленската услуга включва: техническата експлоатация и консултантски услуги при строителни и ремонтни работи; обслужване на сградата - общите части и индивидуалните обекти. Тук се включват организиране на охраната, информационните и комуникационните системи, предоставяне инженерни услуги, почистване, управление на обслужващия персонал.

При отдаване под наем се включват предварителните преговори и изготвяне на договори с настоящи и бъдещи наематели, реклами и презентации на недвижимата собственост, установяване на контакт с различни посредници и водене на целия финансов и юридически документооборот между наемателя и наемодателя.

Управлението на собствеността включва оптимизиране на разходите и услугите, необходими за поддържане на имота, както и заплащане на сметките за консумативни разходи, осъществяване на ефективна комуникация с доставчиците на услуги, внедряване на електронни системи за енергиен мениджмънт и други. Професионалните фирми, предлагащи управление на недвижимата собственост, се стремят да внедряват и поддържат високи стандарти за безопасност и качество на системите и съоръженията съгласно европейските изисквания и според възможностите на собствениците.

Фирмите се ангажират и с воденето, архивирането и съхранението на всички юридически и финансови документи, свързани с даден имот. Всички посочени дейности по управлението на недвижимата собственост могат да бъдат извършвани както самостоятелно (само една от услугите), така и комплексно (пакет от услуги). Тъй като дейностите са взаимно свързани и е необходима синхронизация при тяхното извършване, оптималният вариант за управление на недвижимата собственост е всичко да бъде поето от мениджърска компания чрез въвеждане на модела на доверително управление чрез компании за управление на недвижима собственост.

Комплексната услуга малко трудно си пробива път в България. Тя е много удобен вариант за собствениците на търговски центрове и офисни сгради. Когато те подпишат договор със специализирана компания, прехвърлят отговорността си на нея за аварийната безопасност и безопасните и здравословни условия в сграда, офис или магазин. Това е една от причините, заради които си струва да се възложи цялата дейност на една професионална компания. На пръв поглед разходите са по-високи, но ако собственикът на имота си направи детайлно сметката, ще установи, че не е точно така.

През последните две години с приемането на Закона за етажната собственост все повече притежатели на недвижимо имущество се обръщат към фирми, специализирани в управлението на собственост, в частност към фирми, предлагащи услугата „професионален домоуправител”.
Понятието „професионален домоуправител” е само една част от т.нар. управление на недвижимата собственост. То включва комплекс от услуги и има за цел да намалява разходите по поддръжката на етажната собственост в една сграда, в повечето случаи - жилищна.
Основните задължения на професионалния домоуправител са:

назначава общи събрания на собствениците, осигурява присъствието им, води протокол, запазва решенията в архив - на електронни и хартиени носители;

представя взетите решения пред общинската администрация;

информира собствениците, които не са присъствали на събранието, за настъпили промени или решения;

помага да се вземе решение по какъв начин ще се разпределят разходите в етажната собственост (солидарно или процентно, според големината на имота);

ежемесечно представяне на финансовите отчети – за какво са били използвани финансовите средства;

събиране на ежемесечни такси от собствениците за поддръжката на общите части на сградата;

почистване на сняг около сградата;

озеленяване на околоблоковото пространството;

поддръжка на ВиК и електрическите инсталации на сградата;

почистване на общите части;

обезпаразитяване на сградата;

портиер, 24-часова охрана;

поддръжка на асансьора;

организация на ремонтни дейности на общите части и контрол над изпълнението им;

създаване на специализиран интернет форум за по-лесна комуникация между живущите;

предоставяне на фасади и помещения под наем с цел намаляване на месечната вноска или извършване на ремонти в сградата.

Трябва да се отбележи, че при избор и ангажиране на професионален домоуправител клиентите могат да определят дейностите, които последният ще изпълнява.
Използването на професионален домоуправител създава оптимална организация и по-ефективна поддръжка на сградата и прилежащото пространство. А в резултат на полаганите грижи за сградата се повишава нейната стойност, респективно стойността на имотите на всеки един собственик. И трето, но не на последно място, професионална компания предпазва обитателите от междусъседски конфликти.

Паспортизацията на сградите не е формално изискване

През последните години темата за безопасността, поддръжката и годността на сградите интересува все повече хора. Една от причините за това е, че мнозинството от българските семейства притежават собствено жилище. По този показател България е сред първенците в света. Въпреки това дълго време нямаше стройна система, която да определя кой, кога и как трябва да поддържа сградите и от конструктивна, и от естетична гледна точка.
Според сега действащия закон всяка постройка трябва да има технически паспорт, за да се докаже годността й за експлоатация. Изготвянето му се възлага от собствениците на сградата и е за тяхна сметка. В паспорта се отразяват типът и качеството на конструкцията, качеството на строителните материали, сертификати за всички видове съоръжения, състоянието на електрическата, водопроводната и други инсталации, както и много ясни параметри кога и как тези системи подлежат на обследване, реконструкция и обновяване.

В паспорта се отразяват всички извършени реконструкции, общи ремонти и преустройства, т.е. цялата история на сградата. Техническият паспорт се съставя от консултантска фирма с лиценз или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Изготвя се в два оригинални екземпляра: по един за възложителя (т.е. за собствениците на сградата) и за главния архитект на района по местоживеене. Заверено копие от паспорта се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

При новите сгради техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация от лицето, упражняващо строителен надзор. В този случай паспортът е част от документацията, необходима за получаване на акт 16. В него са описани сертификатът на вложените материали, времето, през което трябва да бъдат извършени основни и текущи ремонти, на колко години трябва да бъде обследвана конструкцията.

При старите сгради паспортизацията се прави въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа. Актуализира се в случаите на основно обновяване, реконструкция, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на съществуващ строеж или на част от него. Инициира се от собствениците на сградата.

В Наредба № 5 от 28 декември 2006 г. са описани процедурите и сроковете за изготвяне на техническите паспорти за съществуващи сгради. Масовите жилищни сгради над 5 етажа или над 15 м височина (на кота корниз) трябва да се паспортизират до 31 декември 2012 г. По-ниските жилища – от 3 до 5 етажа или с височина от 10 до 15 м имат на разположение времето до 31 декември 2014 г. А за най-ниските жилища - до 3 етажа или до 10 м срокът е до 31 декември 2016 г.

Много е важно да се знае каква е ползата за собствениците от наличието на технически паспорт. На първо място, този документ е единствената обективна оценка за техническото състояние на имота. При всички сделки за покупко-продажби на недвижим имот купувачът би трябвало да изисква и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н.

Аналогично е положението на наемателите, които желаят да се убедят в изправността на сградата, в която ще пребивават. При ипотека на имота техническият паспорт е основа за изготвяне на пазарната оценка от експертите на банката. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция по-висока реална стойност на имота.

Напоследък възникнаха въпроси кой носи отговорност, когато непригодна частна сграда причини наранявания и материални щети. Българското законодателство е предвидило солидарна отговорност между собственика и този, който има надзор върху сградата (разглеждана в случая от правото като вещ). Кой обаче носи отговорността за осъществяване надзор върху вещта? Надзор има не този, който фактически надзирава вещта, а този, който я надзирава по такъв начин, че извлича нейните полезни свойства, защото отговорността се крепи на идеята за риска, на идеята “комуто ползите, нему и тежестите”. Наличието на вредата от действието на една вещ показва, че нейният собственик е бездействал.

Отговорността за вреди, причинени от вещи, се счита за безвиновна обективна отговорност. Собственикът на вещта и лицето, под чийто надзор се намира вещта, могат да се освободят от отговорност за причинените от вещта вреди само ако те са резултат от непреодолима сила или са причинени при изключителна вина на пострадалия или трето лице.