Добри практики при управлението на корпоративни портфейли от имоти

Много компании строят, купуват или придобиват недвижима собственост, формирайки т.нар. "портфолио от активи". Този процес беше особено засилен в периода след 2005 година, когато страната ни преживя икономически бум и в търсене на добра доходност или с цел разширяване на дейността бяха закупувани различни недвижими имоти.. Една част от компаниите, обаче, не успяха да реализират тези активи на пазара в точния момент на възходящо движение на цените, други просто преразгледаха плановете си за инвазия в последващия етап на спад на икономиката. В резултат, значителна част от придобитите имоти днес са в тежест на собствениците им, особено когато са закупени с помощта на кредитен ресурс. От друга страна, всяко портфолио има нужда от правилно управление. Съставящите го активи трябва да бъдат подлагани на периодичен анализ с цел вземане на решения кои от тях да бъдат задържани и кои да бъдат продадени, а при подходящи условия - и за придобиване на нови. Целта на подобен професионално изготвен анализ е да се редуцира риска и да се увеличи възможността от реализиране на добра доходност за компанията, собственик на порфейла. Управлението на едно портфолио от активи изисква тесни познания и опит. Поради тяхната липса, все по-често управляващите считат за подходящо да използват за реализиране същите канали и средства както при продажба на обикновен жилищен имот. Те се задоволяват с публикуване на оферти, често с неправилно определена цена, в различните портали и сайтове за недвижими имоти. Това не е ефективно. Тъй като в преобладаващата си част тези активи спадат към групата на т.нар. бизнес имоти (логистични, индустриални, офисни, търговски, хотели, парцели и пр.), те притежават характеристики с особена специфика, поради което при използването на подобен подход много трудно биха намерили клиенти. Познатият опит от продажбата на жилищни и други малки имоти е неприложим при голяма част от активите на корпоративните структури. Друг проблем е, че много изпълнителни директори и управители на компании оперират с портфейли от недвижими имоти с наистина внушителни размери, а имат на разположение съвсем ограничени ресурси за постигане на икономическа ефективност. Добрата практика предполага целенасочена работа, чрез привличането на професонален консултант и добро взаимодействие между него и екипа на собственика, което би довело до успешна реализация, при максимално възможната за момента цена, на целия портфейл или на част от него. Този процес включва задълбочена работа в следните насоки: цялостен анализ на пазара, силни и слаби страни на актива, оценяване на всеки от активите, определяне на таргет групите, анализ на приложимостта, определяне на метод за продажба и др. След това се създава план за маркетиране, както и времеви хоризонт за реализацията. Изготвя се пътна карта (стратегия) за всички действия, които ще помогнат за успешното реализиране на активите. Доброто взаимодействие между екпите на собственика и консултанта е от изключителна важност на всеки етап с цел постоянно коригиране на действията. Друга добра практика при нетипични и големи активи е двете страни да поемат конкретни договорни ангажименти една към друга. Това се налага именно поради тяхната специфика, силно отличаваща ги от от жилищните имоти и методологията за тяхната продажба. Много често тези имоти са уникални в такава степен, че не биха могли да бъдат сравнявани дори и с такива от същия клас и/или локация. Погрешният подход от своя страна, изразен в неправилно определена цена, неправилно определен метод на продажба, липса на анализ на конкурентна среда и пр., води до забава на реализирането на портфейла във времето, което при падащ пазар регистрира загуби за притежателя на същия.