Цените на имотите в Европа в началото на 2011 година

Цените на жилищните имоти в Европа в началото на 2011 година запазват относителна стабилност. Най-скъпите имоти в сегмента продължават да бъдат в Монако (40 720 Евро/кв.м), следвани от Лондон (17 030 Евро/кв.м), Париж (12 400 Евро/кв.м) и Москва (10 370 Евро/кв.м). Най-ниски цени имат апартаментите в Кишинев (990 Евро/кв.м), Скопие (1 070 Евро/кв.м) и София (1 140 Евро/кв.м), които са разположени в едни от страните с най-нисък жизнен стандарт на континента.

По отношение на наемите, най-високи стойности имат жилищата в Лондон (60,51 Евро/кв.м), следвани от Монте Карло (42,88 Евро/кв.м), Париж (39,60 Евро/кв.м) и Москва (34,12 Евро/кв.м). Най-ниски са наемите на апаратаментите, разположени в София (4,78 Евро/кв.м), Талин (5,97 Евро/кв.м), Скопие (7,05 Евро/кв.м) и Будапеща (7,13 Евро/кв.м).

Едно средностатистическо жилище с размер от 60 кв.м се изплаща от наема си най-бързо в Кишинев и Цюрих (8,3 години), в Киев (9,8 години) и Скопие (12,6 години), а най-бавно в Монте Карло (79,1 години), Дъблин (30,8 години) и Малта (29,4 години).

По отношение на размера на минималната работна заплата в европейските страни, същото жилище би се изплатило най-бързо в Брюксел (9 години), Никозия (11,1 години) и Амстердам (14,8 години), а най-бавно в Москва (483,5 години), Киев (167,4 години) и Монте Карло (142,1 години). В това проучване, обаче, не са включени Германия, Италия, Дания, Норвегия, Финландия, Швеция, Швейцария и Македония, тъй като в тези държави няма законово регламентиран минимален праг на работната заплата или има такива само за някои сектори на икономиката.

Важно е да се отбележи, че в изследването са взети предвид само апартаменти с размер от 60 кв.м, разположени в европейските столици, като са изключени крайните квартали и най-бедните зони.

Цени на апартаменти и размер на минималната работна заплата в различните европейски столици, Евро

Страна	Цена за апартамент от 60 кв.м	Наем за апартамент от 60 кв.м	Цена Евро/кв.м	Наем Евро/кв.м	Минимална месечна работна заплата
Австрия, Виена	207000	1159,80	3450	19,33	1000,00
Белгия, Брюксел	153600	861,00	2560	14,35	1415,24
България, София	68400	286,80	1140	4,78	122,71
Великобритания, Лондон	1021800	3630,60	17030	60,51	1138,54
Германия, Берлин	179400	598,80	2990	9,98	-
Гърция, Атина	282000	702,00	4700	11,70	862,82
Дания, Копенхаген	228000	1049,40	3800	17,49	-
Естония, Талин	112800	358,20	1880	5,97	278,02
Ирландия, Дъблин	350400	948,00	5840	15,80	1461,85
Испания, Мадрид	291000	861,00	4850	14,35	748,30
Италия, Рим	361200	1158,60	6020	19,31	-
Кипър, Никозия	112200	534,00	1870	8,90	840,00
Латвия, Рига	106800	450,00	1780	7,50	281,93
Литва, Вилнюс	103800	358,80	1730	5,98	231,70
Люксембург, Люксембург	354000	1145,40	5900	19,09	1757,56
Македония, Скопие	64200	423,00	1070	7,05	-
Малта	183000	519,00	3050	8,65	664,95
Молдова, Кишинев	59400	598,80	990	9,98	64,97
Монако, Монте Карло	2443200	2572,80	40720	42,88	1433,25
Норвегия, Осло	361200	1320,00	6020	22,00	-
Полша, Варшава	167400	803,40	2790	13,39	348,68
Португалия, Лисабон	153000	719,40	2550	11,99	565,83
Румъния, Букурещ	111000	585,60	1850	9,76	157,20
Русия, Москва	622200	2047,20	10370	34,12	107,23
Словакия, Братислава	135000	640,20	2250	10,67	317,00
Словения, Любляна	175800	662,40	2930	11,04	748,10
Сърбия, Белград	127200	535,80	2120	8,93	134,56
Турция, Истанбул	121800	595,20	2030	9,92	384,89
Украйна, Киев	160200	1365,00	2670	22,75	79,76
Унгария, Будапеща	90000	427,80	1500	7,13	280,63
Финландия, Хелзинки	333000	1356,00	5550	22,60	-
Франция, Париж	744000	2376,00	12400	39,60	1365,00
Холандия, Амстердам	253200	1257,60	4220	20,96	1424,40
Хърватска, Загреб	123000	564,60	2050	9,41	381,15
Чехия, Прага	223800	796,20	3730	13,27	319,22
Швейцария, Цюрих	169800	1708,20	2830	28,47	-
Швеция, Стокхолм	168000	690,00	2800	11,50	-

Необходимо време за изплащане на апартамент от 60 кв.м, години

Страна	Изплащане с доходи от наем за същото жилище	Изплащане с доходи от минимална работна заплата
Австрия, Виена	14,9	17,3
Белгия, Брюксел	14,9	9,0
България, София	19,9	46,5
Великобритания, Лондон	23,5	74,8
Германия, Берлин	25,0
Гърция, Атина	33,5	27,2
Дания, Копенхаген	18,1
Естония, Талин	26,2	33,8
Ирландия, Дъблин	30,8	20,0
Испания, Мадрид	28,2	32,4
Италия, Рим	26,0
Кипър, Никозия	17,5	11,1
Латвия, Рига	19,8	31,6
Литва, Вилнюс	24,1	37,3
Люксембург, Люксембург	25,8	16,8
Македония, Скопие	12,6
Малта	29,4	22,9
Молдова, Кишинев	8,3	76,2
Монако, Монте Карло	79,1	142,1
Норвегия, Осло	22,8
Полша, Варшава	17,4	40,0
Португалия, Лисабон	17,7	22,5
Румъния, Букурещ	15,8	58,8
Русия, Москва	25,3	483,5
Словакия, Братислава	17,6	35,5
Словения, Любляна	22,1	19,6
Сърбия, Белград	19,8	78,8
Турция, Истанбул	17,1	26,4
Украйна, Киев	9,8	167,4
Унгария, Будапеща	17,5	26,7
Финландия, Хелзинки	20,5
Франция, Париж	26,1	45,4
Холандия, Амстердам	16,8	14,8
Хърватска, Загреб	18,2	26,9
Чехия, Прага	23,4	58,4
Швейцария, Цюрих	8,3
Швеция, Стокхолм	20,3

Топ 10 на най-скъпите жилища в Европа

1. Монте Карло, Монако - 40 720 Евро/кв.м
2. Лондон, Великобритания - 17 030 Евро/кв.м
3. Париж, Франция - 12 400 Евро/кв.м
4. Москва, Русия - 10 370 Евро/кв.м
5. Рим, Италия и Осло, Норвегия - 6 020 Евро/кв.м
6. Люксембург, Люксембург - 5 900 Евро/кв.м
7. Дъблин, Ирландия - 5 840 Евро/кв.м
8. Хелзинки, Финландия - 5 550 Евро/кв.м
9. Мадрид, Испания - 4 850 Евро/кв.м
10. Атина, Гърция - 4 700 Евро/кв.м

Логистичните паркове

Като продължение на предишната тема, ще Ви разкажа малко повече за логистичните паркове.
Най-напред, логистичните паркове са вид бизнес паркове, които се фокусират по-скоро върху добавената стойност на логистиката и преработвателните дейности, отколкото върху складирането и съхранението на стоки. Често могат да функционират като центрове за продажба на едро и в този случай е възможно да включват шоурумове или демонстрационни площи. Не трябва да се бъркат с индустриалните паркове, които включват производствена дейност в голям мащаб, складови съоръжения и малък обем офес площи (последните могат да липсват изобщо).
Основните изисквания при изграждането на логистични паркове, които до голяма степен определят и съдържанието на понятието са следните:
1. Добра локация, осигуряваща бърз и лесен достъп до основни пътни артерии в страната.
2. Корпус с офис площи, предвидени да задоволят изискванията на потенциалните наематели, изпълнен по стандартите за офиси клас А.
3. Достатъчно на брой товарни рампи с разтоварен шлюз.
4. Достъп с поне 2 вида транспорт.
5. TIR достъп.
6. Плац за маневриране и TIR паркинг с достатъчно места.
7. Еднопосочно движение с добра организация.
8. Софтуер за следене на наличностите.
9. Складово обслужване.
10. Паркинг.
11. Локален водоизточник.
12. Добра енергоефективност, самостоятелно аварийно електрозахравнане.
13. Постоянна охрана на комплекса и ограничен достъп с видеонаблюдение до складовите площи.
14. Климатизация и отопление в сградите за складиране.
15. Площи над 1000 кв.м.
16. Вентилация и за някои специализирани складови наличности – климатизация.
17. Място за хранене на специализирания обслужващ персонал, банков клон и др.

Най-често срещаните грешки при планиране на логистичните паркове са:
1. Планиране без включване на подемно-транспортния системен интегратор достатъчно рано в процеса.
2. Планиране без извършване на анализ на фактите и анализ на площта.
3. Игнориране на допълнителното разпределение на площите, недобро предвиждане на складовата наличност – свободни площи за предстоящи промоции.
4. Липса на СМС ( WMS).
5. Живее се с илюзията, че проблемите могат да бъдат избегнати.
Ще приключа темата, като спомена, че в България все още броят на изградените и изграждащи се модерни логистични паркове е много малък. Засега, такива има само в София, Пловдив, Варна и Русе. Благодарение на високата стабилност и доходност на сегмента, обаче, в близко бъдеще можем да станем свидетели и на нови проекти.

Накратко за индустриалните площи

Индустриалните площи представляват част от земята и изградените върху нея сгради и съоръжения, предназначени за индустриално развитие и употреба. Обикновено те са разположени в периферията на градовете, в близост до пътища, жп линии, летища и плавателни реки.
За да придобиете по-ясна представа, индустриалните площи могат да бъдат производствени сгради, складови бази, хладилни складови бази, индустриални паркове, логистични паркове, логистични центрове, офисно-логистични бази, складово-административни комплекси, мултифункционални комплекси, сервизно-административни центрове, фабрики, административно-складови бази и др. Т.е. всички типове сгради и съоръжения, които обслужват индустриалния сектор на икономиката. От своя страна този сектор има четири основни подсектора. Първият от тях или т.нар първичен сектор обхваща индустрията, свързана с извличането на сурови ресурси, като напр. миньорската дейност или фермерството. Вторичният подсектор вкючва преработка, строителство и производство; третичният обхваща услугите и разпространението на произведени стоки; четвъртичният подсектор е относително нов, тъй като се фокусира върху технологичните проучвания, дизайн и развитие, като например компютърното програмиране и биохимията.
През последните години настъпиха някои изменения по отношение на индустриалните площи и тяхното изграждане. Основните тенденции в това отношение са свързани с:
- окрупняване на производствените и дистрибуционни площи; по-малко на брой локации, но по-големи съоръжения. Тук се имат предвид по-големи сгради и терени, по-голяма височина на сградите; наличие на офис площи, по-големи паркинги и възможност за съхранение на контейнери;
- повишаване на стратегическото значение на близостта до интермодални комуникации;
-индивидуални изисквания при изграждане и подход „отвътре-навън”;
- достъп до конкурентен трудов пазар;
- нарастващо внимание към въпросите, свързани с опазването на околната среда и енергийните ресурси.
Като цяло мога да заключа, че интересът към индустриалните площи е висок по три основни причини:
1. Индустриалните имоти са сегмент с висока степен на стабилност.
2. Изграждат се в отговор на реално търсене на пазара.
3. Доходността в този сегмент е сравнително висока.

Данък „лукс” по света

Въпреки че вече стана ясно, че така дълго дискутирания у нас данък „лукс” няма да бъде въведен, днес реших да Ви разкажа малко повече за практиките по прилагането му по света и по-специално в частта му, касаеща недвижимите имоти.
Най-напред, данък „лукс” е данък върху луксозните стоки, т.е. стоки, които не са считани за такива от първа необходимост. Най-често с него се облагат скъпи коли, яхти, бижута, недвижими имоти и пр. Има различни варианти за начислението му: като данък продажби, ДДС, процент от стойността и др. Може да бъде под формата на еднократно плащане при покупката на продукта или да бъде включен към местните данъци и да се начислява ежегодно. Обикновено въвеждането на данък „лукс” не среща широка обществена съпротива, тъй като засяга много малка част от населението. Събирането му, обаче, в някои случаи е от голямо значение за бюджетите на някои страни. По принцип, данъкът работи най-ефективно в развитите държави, но не е рядкост прилагането му и в по-бедни такива.
В САЩ данък „лукс” е един от най-важните индиректни данъци. Начислява се като процент от стойността и се събира само в момента на покупката или потреблението на луксозните продукти. Различен е за всеки щат. Така например, в щата Ню Йорк данък „лукс” се заплаща при закупуването на жилищен имот с цена над $1,000,000. Познат е под името „Mansion Tax”. Същото е положението и в щата Ню Джърси, където при покупката на имот на стойност над $1,000,000 купувачът заплаща 1% от неговата стойност.
В Италия данък „лукс” е под формата на ДДС от 20% за имоти, които попадат в категория А1 на Имотния Регистър. По принцип, покупката на всяко жилище в страната се облага с ДДС, но в по-малък размер. Ако сте жители на Италия и купувате имот за първи път, покупката ще се обложи с ДДС в размер на 4%. За втори имот и за чужденци ДДС-то е 10%.
Някои от Карибските държави, като например Доминиканската република също имат въведен данък „лукс”. Интересна е практиката на събиране на този данък в Коста Рика. През 2008 година там беше създаден специален закон, въвеждащ данък „лукс” за период от 10 години. Познат е под името „Solidarity Tax For The Strengthening Of Housing Programs” или “Ley Impuesto Solidario Para El Fortalecimiento De Programas De Vivienda” на испански. Средствата от него се събират в специален фонд и ще се използват за построяване на жилища за бедните семейства. Данък „лукс” е ежегоден и се събира за всички жилищни имоти на стойност над $180,800. При определяне на цената, обаче, от стойността на имота се приспада цената на земята, върху която е построен. Ставката за имоти на стойност от $180,800 до $1,356,000 е 0,25%, за имоти над $1,356,000 до $2,260,000 – 0,35% и т.н.
Една от най-високите ставки на данък “лукс” е в Индонезия – 20%. Облагат се апартаменти с площ над 150 кв.м и къщи с обща площ над 400 кв.м. Сумата се заплаща еднократно при покупката на имота.
Данък „лукс” се събира от много години в Хонг Конг. Нещо повече, от април тази година ставката за покупка на имоти над $2,600,000 се повишава от 3,75 на 4,25%. Това е първото увеличение на данъка от 1999 г. насам.
От тази година данък „лукс” е въведен и в Унгария. С него ще се облага покупката на недвижими имоти, яхти и коли с цена над $150,000. Опити да въведат този данък правят и редица други държави, сред които Русия, Тайван и др.

Нов формат търговски центрове ще стартират в България през следващата година

През 2011 г. в България предстои откриването на няколко нови шопинг центъра, попадащи в категорията на т.нар "community centers". Този нов за нашата страна формат отдавна се е наложил и заема голям дял сред търговските центрове в световен мащаб. Тъй като на български език е трудно да се намери еквивалентен термин, много често community центровете погрешно се наричат “регионални”, което е съвсем различен формат търговски центрове. Освен с регионалните, те често са бъркани и с т.нар. лайфстайл центрове, които в действителност се различават съществено от community центровете.
"Community" центровете са "междинен" тип търговски центрове. Обикновено включват между 20 и 70 ритейл единици, сред които магазини за продажба на облекло, техника, обзавеждане, книжарница, аптека, банка и пр. Обикновено ключовият наемател е малък универсален магазин, магазин стоки за дома или дискаунт универсален магазин в добавка към супермаркет. Широко представени са услугите. Важно е да се отбележи, че конкретната концепция на всеки подобен център се изготвя в съответствие със специфичната локация, профила на живущите, конкурентната среда и множество други фактори. Нетната отдаваема площ на community центровете може да варира между 9 000 и 32 000 кв.м, като най-често е около 14 000 кв.м. За България възприетите стандарти предполагат тази площ да бъде между 5 000 и 15 000 кв.м. Ключовите наематели, обичайно един или два, заемат между 40 и 60% от тази площ. Community центровете са представени най-често от местни и национални марки и са ориентирани предимно към обитателите на района. Целта им е насочена към обслужване на ежедневните потребности на жителите в радиус от 5 до 10 км. Минималният необходим човекопоток за тяхното съществуване е между 40 и 150 000 души.
Основните предимства на "community" центровете за крайните клиенти се изразяват преди всичко в удобна и близка до дома/работното място локация; достъп до квартален център, който може да бъде едновременно място за срещи, възможност за ежедневно пазаруване на разнообразни стоки и достъп до важни услуги, като например възможност за заплащане на месечни сметки, абонаментни такси и пр. Към предимствата се добавят също и атрактивната шопинг среда и наличието на удобен паркинг.
За разлика от "community" центровете, лайфстайл центровете концептуално се доближават до т.нар. "high streets" /главни търговски улици/. Ориентирани са към по-платежоспособното население. Включват маркови магазини, модни ресторанти и зона за забавления. Често при тях отсъстват ключови наематели. Разположени са в близост до гъсто населени квартали. Нетната им отдаваема площ е около 28 000 кв.м или по-големи. Пример за лайфстайл център в България е Сердика Мол в София.
Регионалните центрове имат значително по-голяма нетна отдаваема площ /GLA/, която може да варира от 27 000 до над 90 000 кв.м, най-често около 36 000 кв.м. Регионални центрове с GLA над 68 000 кв.м с 3 или повече универсални магазина се наричат „супер регионални”. Регионалните центрове включват магазини с различни стоки, мода, обзавеждане, стоки за дома и др. в голямо разнообразие. Включват поне един голям универсален магазин с мин. площ от 9 000 кв.м, който основно привлича посетителите.
През 2011 г. в София се очаква да бъдат открити първите 2 community центъра. Единият от тях – „Смарт сити” ще се намира в столичния квартал „Младост” на едно от оживените кръстовища на бул. "Ал.Малинов" и бул. "Андрей Ляпчев". Мястото е избрано заради големия поток от хора. Центърът ще е със застроена площ от 9300 кв.м, като ще има три надземни и две подземни нива. Ще има супермаркет и дрогерия, магазини за мода, банков салон, каси на мобилни оператори, кафенета. Предвиден е и голям парти център за децата. Другият проект, който предстои да се реализира в София, се намира в района на кв. "Изток".
В Стара Загора също се очаква откриването на community център. Това е “City Center Stara Zagora”. Той ще бъде изграден в престижен жилищен район, в близост до идеалния център и пешеходната зона на града. Центърът вече предлага под наем търговски площи в размер на 5 860 кв.м, а ключов наемател е Billa.

Пaзара на жилищни имоти през лято 2010.

Интересно е, че летния сезон въпреки отпускарския си характер предложи сериозно раздвижване на интереса у потенциалните купувачи на жилищни имоти. Първото шестмесечие на 2010г. показа, че все още има спад на броя на сделките в страната спрямо същия период на предходната година, но този спад за разлика от данните за първото тримесечие е доста по-нисък. Дори в София вече сме свидетели на ръст на сделките от 3%. През летния период регистрирахме най-високия интерес за придобиване на жилища за последните 18 месеца. За съжаление какво точно се случило на пазара през третото тримесечие на 2010 ще разберем най-рано в края на годината/тогава очаквам да бъдат обявени официалните данни/. До края на годината, поради ниската инвестиционна активност в сектора на жилищното строителство има вероятност да станем свидетели дори на лек ръст на цените в някои райони на големите градове в рамките на 2-3%. Ако тази тенденция продължи и през следващата година, а правителството успява да води правилна икономическа политика предполагам, че сектора на жилищните имоти ще е първия, който ще излезе от трудния период. Подробна информация и очакванията на анализаторски екип на ФОРОС четете тук: http://foros.bg/bg/article/7