Паспортизацията на сградите не е формално изискване

През последните години темата за безопасността, поддръжката и годността на сградите интересува все повече хора. Една от причините за това е, че мнозинството от българските семейства притежават собствено жилище. По този показател България е сред първенците в света. Въпреки това дълго време нямаше стройна система, която да определя кой, кога и как трябва да поддържа сградите и от конструктивна, и от естетична гледна точка.
Според сега действащия закон всяка постройка трябва да има технически паспорт, за да се докаже годността й за експлоатация. Изготвянето му се възлага от собствениците на сградата и е за тяхна сметка. В паспорта се отразяват типът и качеството на конструкцията, качеството на строителните материали, сертификати за всички видове съоръжения, състоянието на електрическата, водопроводната и други инсталации, както и много ясни параметри кога и как тези системи подлежат на обследване, реконструкция и обновяване.

В паспорта се отразяват всички извършени реконструкции, общи ремонти и преустройства, т.е. цялата история на сградата. Техническият паспорт се съставя от консултантска фирма с лиценз или от проектанти от различни специалности с пълна проектантска правоспособност. Изготвя се в два оригинални екземпляра: по един за възложителя (т.е. за собствениците на сградата) и за главния архитект на района по местоживеене. Заверено копие от паспорта се предоставя на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

При новите сгради техническият паспорт се съставя преди въвеждането им в експлоатация от лицето, упражняващо строителен надзор. В този случай паспортът е част от документацията, необходима за получаване на акт 16. В него са описани сертификатът на вложените материали, времето, през което трябва да бъдат извършени основни и текущи ремонти, на колко години трябва да бъде обследвана конструкцията.

При старите сгради паспортизацията се прави въз основа на резултатите от обследването и оценката на строежа. Актуализира се в случаите на основно обновяване, реконструкция, основен ремонт, пристрояване, надстрояване или промяна на предназначението на съществуващ строеж или на част от него. Инициира се от собствениците на сградата.

В Наредба № 5 от 28 декември 2006 г. са описани процедурите и сроковете за изготвяне на техническите паспорти за съществуващи сгради. Масовите жилищни сгради над 5 етажа или над 15 м височина (на кота корниз) трябва да се паспортизират до 31 декември 2012 г. По-ниските жилища – от 3 до 5 етажа или с височина от 10 до 15 м имат на разположение времето до 31 декември 2014 г. А за най-ниските жилища - до 3 етажа или до 10 м срокът е до 31 декември 2016 г.

Много е важно да се знае каква е ползата за собствениците от наличието на технически паспорт. На първо място, този документ е единствената обективна оценка за техническото състояние на имота. При всички сделки за покупко-продажби на недвижим имот купувачът би трябвало да изисква и да проучи техническия паспорт, за да разбере каква е сградата, кога е строена, каква е нейната конструкция, състоянието на инсталациите, какви ремонти са правени и т.н.

Аналогично е положението на наемателите, които желаят да се убедят в изправността на сградата, в която ще пребивават. При ипотека на имота техническият паспорт е основа за изготвяне на пазарната оценка от експертите на банката. В интерес на собственика е на основание на данните в техническия паспорт да докаже пред банковата институция по-висока реална стойност на имота.

Напоследък възникнаха въпроси кой носи отговорност, когато непригодна частна сграда причини наранявания и материални щети. Българското законодателство е предвидило солидарна отговорност между собственика и този, който има надзор върху сградата (разглеждана в случая от правото като вещ). Кой обаче носи отговорността за осъществяване надзор върху вещта? Надзор има не този, който фактически надзирава вещта, а този, който я надзирава по такъв начин, че извлича нейните полезни свойства, защото отговорността се крепи на идеята за риска, на идеята “комуто ползите, нему и тежестите”. Наличието на вредата от действието на една вещ показва, че нейният собственик е бездействал.

Отговорността за вреди, причинени от вещи, се счита за безвиновна обективна отговорност. Собственикът на вещта и лицето, под чийто надзор се намира вещта, могат да се освободят от отговорност за причинените от вещта вреди само ако те са резултат от непреодолима сила или са причинени при изключителна вина на пострадалия или трето лице.

Цените на имотите в Европа в началото на 2011 година

Цените на жилищните имоти в Европа в началото на 2011 година запазват относителна стабилност. Най-скъпите имоти в сегмента продължават да бъдат в Монако (40 720 Евро/кв.м), следвани от Лондон (17 030 Евро/кв.м), Париж (12 400 Евро/кв.м) и Москва (10 370 Евро/кв.м). Най-ниски цени имат апартаментите в Кишинев (990 Евро/кв.м), Скопие (1 070 Евро/кв.м) и София (1 140 Евро/кв.м), които са разположени в едни от страните с най-нисък жизнен стандарт на континента.

По отношение на наемите, най-високи стойности имат жилищата в Лондон (60,51 Евро/кв.м), следвани от Монте Карло (42,88 Евро/кв.м), Париж (39,60 Евро/кв.м) и Москва (34,12 Евро/кв.м). Най-ниски са наемите на апаратаментите, разположени в София (4,78 Евро/кв.м), Талин (5,97 Евро/кв.м), Скопие (7,05 Евро/кв.м) и Будапеща (7,13 Евро/кв.м).

Едно средностатистическо жилище с размер от 60 кв.м се изплаща от наема си най-бързо в Кишинев и Цюрих (8,3 години), в Киев (9,8 години) и Скопие (12,6 години), а най-бавно в Монте Карло (79,1 години), Дъблин (30,8 години) и Малта (29,4 години).

По отношение на размера на минималната работна заплата в европейските страни, същото жилище би се изплатило най-бързо в Брюксел (9 години), Никозия (11,1 години) и Амстердам (14,8 години), а най-бавно в Москва (483,5 години), Киев (167,4 години) и Монте Карло (142,1 години). В това проучване, обаче, не са включени Германия, Италия, Дания, Норвегия, Финландия, Швеция, Швейцария и Македония, тъй като в тези държави няма законово регламентиран минимален праг на работната заплата или има такива само за някои сектори на икономиката.

Важно е да се отбележи, че в изследването са взети предвид само апартаменти с размер от 60 кв.м, разположени в европейските столици, като са изключени крайните квартали и най-бедните зони.

Цени на апартаменти и размер на минималната работна заплата в различните европейски столици, Евро

Страна	Цена за апартамент от 60 кв.м	Наем за апартамент от 60 кв.м	Цена Евро/кв.м	Наем Евро/кв.м	Минимална месечна работна заплата
Австрия, Виена	207000	1159,80	3450	19,33	1000,00
Белгия, Брюксел	153600	861,00	2560	14,35	1415,24
България, София	68400	286,80	1140	4,78	122,71
Великобритания, Лондон	1021800	3630,60	17030	60,51	1138,54
Германия, Берлин	179400	598,80	2990	9,98	-
Гърция, Атина	282000	702,00	4700	11,70	862,82
Дания, Копенхаген	228000	1049,40	3800	17,49	-
Естония, Талин	112800	358,20	1880	5,97	278,02
Ирландия, Дъблин	350400	948,00	5840	15,80	1461,85
Испания, Мадрид	291000	861,00	4850	14,35	748,30
Италия, Рим	361200	1158,60	6020	19,31	-
Кипър, Никозия	112200	534,00	1870	8,90	840,00
Латвия, Рига	106800	450,00	1780	7,50	281,93
Литва, Вилнюс	103800	358,80	1730	5,98	231,70
Люксембург, Люксембург	354000	1145,40	5900	19,09	1757,56
Македония, Скопие	64200	423,00	1070	7,05	-
Малта	183000	519,00	3050	8,65	664,95
Молдова, Кишинев	59400	598,80	990	9,98	64,97
Монако, Монте Карло	2443200	2572,80	40720	42,88	1433,25
Норвегия, Осло	361200	1320,00	6020	22,00	-
Полша, Варшава	167400	803,40	2790	13,39	348,68
Португалия, Лисабон	153000	719,40	2550	11,99	565,83
Румъния, Букурещ	111000	585,60	1850	9,76	157,20
Русия, Москва	622200	2047,20	10370	34,12	107,23
Словакия, Братислава	135000	640,20	2250	10,67	317,00
Словения, Любляна	175800	662,40	2930	11,04	748,10
Сърбия, Белград	127200	535,80	2120	8,93	134,56
Турция, Истанбул	121800	595,20	2030	9,92	384,89
Украйна, Киев	160200	1365,00	2670	22,75	79,76
Унгария, Будапеща	90000	427,80	1500	7,13	280,63
Финландия, Хелзинки	333000	1356,00	5550	22,60	-
Франция, Париж	744000	2376,00	12400	39,60	1365,00
Холандия, Амстердам	253200	1257,60	4220	20,96	1424,40
Хърватска, Загреб	123000	564,60	2050	9,41	381,15
Чехия, Прага	223800	796,20	3730	13,27	319,22
Швейцария, Цюрих	169800	1708,20	2830	28,47	-
Швеция, Стокхолм	168000	690,00	2800	11,50	-

Необходимо време за изплащане на апартамент от 60 кв.м, години

Страна	Изплащане с доходи от наем за същото жилище	Изплащане с доходи от минимална работна заплата
Австрия, Виена	14,9	17,3
Белгия, Брюксел	14,9	9,0
България, София	19,9	46,5
Великобритания, Лондон	23,5	74,8
Германия, Берлин	25,0
Гърция, Атина	33,5	27,2
Дания, Копенхаген	18,1
Естония, Талин	26,2	33,8
Ирландия, Дъблин	30,8	20,0
Испания, Мадрид	28,2	32,4
Италия, Рим	26,0
Кипър, Никозия	17,5	11,1
Латвия, Рига	19,8	31,6
Литва, Вилнюс	24,1	37,3
Люксембург, Люксембург	25,8	16,8
Македония, Скопие	12,6
Малта	29,4	22,9
Молдова, Кишинев	8,3	76,2
Монако, Монте Карло	79,1	142,1
Норвегия, Осло	22,8
Полша, Варшава	17,4	40,0
Португалия, Лисабон	17,7	22,5
Румъния, Букурещ	15,8	58,8
Русия, Москва	25,3	483,5
Словакия, Братислава	17,6	35,5
Словения, Любляна	22,1	19,6
Сърбия, Белград	19,8	78,8
Турция, Истанбул	17,1	26,4
Украйна, Киев	9,8	167,4
Унгария, Будапеща	17,5	26,7
Финландия, Хелзинки	20,5
Франция, Париж	26,1	45,4
Холандия, Амстердам	16,8	14,8
Хърватска, Загреб	18,2	26,9
Чехия, Прага	23,4	58,4
Швейцария, Цюрих	8,3
Швеция, Стокхолм	20,3

Топ 10 на най-скъпите жилища в Европа

1. Монте Карло, Монако - 40 720 Евро/кв.м
2. Лондон, Великобритания - 17 030 Евро/кв.м
3. Париж, Франция - 12 400 Евро/кв.м
4. Москва, Русия - 10 370 Евро/кв.м
5. Рим, Италия и Осло, Норвегия - 6 020 Евро/кв.м
6. Люксембург, Люксембург - 5 900 Евро/кв.м
7. Дъблин, Ирландия - 5 840 Евро/кв.м
8. Хелзинки, Финландия - 5 550 Евро/кв.м
9. Мадрид, Испания - 4 850 Евро/кв.м
10. Атина, Гърция - 4 700 Евро/кв.м